Een mede-eigendom zoals zovele

Bankgarantie

2008-10-31T07:20:41+01:00

Uit informatie beschikbaar sinds 29/10/2008 op de website van vzw VSDC (Vlaams Studie-en Documentatiecentrum voor VZW's) zou indirect blijken dat de bankrekeningen van onze VME van dezelfde garanties kunnen genieten als een privaat persoon.

Het is mogelijk dat vzw NICM bij de bevoegde overheid zal aandringen op het verhogen van deze wettelijke garantie tot minstens 10% van de waarde van de gedwongen mede-eigendom, zo bijvoorbeeld de VME beheerd wordt door een wettelijk erkende syndicus die voldoet aan al zijn deontologische verplichtingen, de VME een correcte meerjaren planning heeft voor de groot onderhoud van de mede-eigendom, ... .

Maar het is een feit dat, in de huidige context, een wettelijk erkende syndicus, die voldoet aan zijn wettelijke en deontolopgische verplichtingen, garant staat of zou moeten staan, via zijn verzekeringsmaatschappij, voor 100% van de fondsen van de VME.

Het is vanzelfsprekend dat bij de volgende verkiezing van een syndicus voor onze VME, aan de kandidaat-syndici zal gevraagd worden om het bewijs van deze verzekering te voegen bij hun kandidatuurstelling, te voegen bij de uitnodiging voor de AV, zoals bepaald door het vonnis d.d. 16.06.2008.

Het is ook een feit dat elke kandidatuur van een syndicus voor onze VME, die dit bewijs niet kan voorleggen met argwaan zal bekeken worden.

De Stadswinkel: Cyclus Gratis Lezingen oktober november 2008

2008-10-06T11:36:23+02:00

De tweede cyclus gratis lezingen 2008 die door De Stadswinkel in de Sint Gorikshallen wordt georganiseerd, heeft als thema het 'Duurzaam wonen in Brussel'

> renovatie van de woning
> energiebesparingen
> onderhoud van het architecturale patrimonium
> ecoconstructie

Dit jaar heeft de Stadswinkel samengewerkt met onder andere de Burgemeester en Schepencollege van de Gemeente Evere

PLAATS

Sint-Gorikshallen: Middaglezingen en avondlezingen
Brusselse gemeente: Avondlezingen

Klik hier voor meer informatie ....

De volgende lezingen zijn volgens mij nuttig voor mede-eigenaars van onze mede-eigendom (résumé in de taal van de lezing).

Voor elke lezing kan, als men niet aanwezig kan of kon zijn, de presentatie gedownload worden (klik hierna op de datum).

01 oktober 2008: RENOVATION ET PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BÂTIMENTS (PEB)

Depuis le 2 juillet 2008, les demandes de permis d’urbanisme pour la construction d’immeubles neufs ou rénovés doivent être accompagnées d’un volet « énergie », selon la nouvelle réglementation sur la Performance Energétique des Bâtiments (PEB). La conférence portera sur la procédure simplifiée qui concerne la rénovation simple.

02 oktober 2008: ISOLEER UW BUITENMUREN !

In de stad vindt men meestal rijwoningen, wat een troef is inzake energiebesparing. Blijven nog alle niet-geïsoleerde muren die aan de koude worden blootgesteld, de muren van de uitbreidingen achteraan en de gemeenschappelijke muren die enkele meter boven het naburige huis uitsteken. De spreker stelt ons in de vorm van casestudy's de goede praktijken voor inzake de isolatie van muren langs de buitenkant.

09 oktober 2008: NATUURLIJKE VENTILATIE IN BESTAANDE GEBOUWEN

Ventileren kan natuurlijk of mechanisch. In bestaande gebouwen en vele verbouwingen is het onmogelijk op een esthetisch verantwoorde of betaalbare manier een mechanisch ventilatiesysteem te installeren. Toch zijn verluchtingsoplossingen altijd mogelijk. Deze lezing geeft tips over optimale natuurlijke verluchting en/of ventilatie met een minimum aan energieverlies.

15 oktober 2008: UN EXEMPLE DE RENOVATION BASSE CONSOMMATION D’ENERGIE

Cette rénovation d’un appartement mansardé typiquement bruxellois, intégrant les notions d’éco construction et de basse consommation d’énergie, a été réalisée avec simplicité et peut être facilement reproduite, à condition de prendre en considération certains critères techniques. Les sujets suivants seront abordés : choix des matériaux, composition des parois, ventilation, acoustique, protection contre la surchauffe… Une démarche globale avec ses erreurs et réussites.

16 oktober 2008: BASISPRINCIPES VAN ELEKTRICITEITSINSTALLATIES IN WONINGEN

Welke zijn de verschillende elementen waaruit een elektrische installatie is samengesteld volgens de voorschriften van het AREI ? Wat zijn de criteria's voor de gelijkvormigheid van een installatie?
Wat gebeurt er als men de teller wijzigt, verzwaart of uitbreidt?
Dankzij deze lezing zal uw elektriciteitsinstallatie zowel technisch als wettelijk (bijna) geen geheimen meer voor u hebben !

5 november 2008: L’UTILISATION RATIONNELLE DE L’EAU DANS LE BATIMENT

Quels sont les principes d'une installation visant à une meilleure gestion de l’eau dans le bâtiment ? Comment diminuer ses consommations tout en préservant la qualité de l’eau ? Quelles peuvent être les propositions concrètes pour améliorer une installation existante ? Autant de questions auxquelles cette conférence répondra afin de vous permettre de réduire le montant de votre facture d’eau, pour une meilleure préservation de l’environnement.

6 november 2008: NAAR EEN GEZOND BINNENMILIEU

Uit verschillende studies blijkt dat de lucht in huis vaak ongezonder is dan de lucht buitenshuis. In deze lezing worden alle mogelijke ongezonde invloeden in huis belicht. Je krijgt een overzicht van vaak voorkomende vervuilingsbronnen, hoe je ze kan herkennen, hun mogelijke invloed op uw gezondheid, maar ook waardevolle alternatieven en tips voor gezond gedrag en wat je zelf kan doen.

12 november 2008: ISOLATION ACOUSTIQUE : ETUDE DE CAS CONCRETS

Un professionnel de l’acoustique nous fait part de son expérience sur le terrain. Il passe en revue différents problèmes d’isolation et de corrections acoustiques qu’il rencontre couramment dans les logements bruxellois et expose les techniques qu’il met en œuvre pour y remédier.

19 november 2008: DE L’AMIANTE DANS NOS LOGEMENTS ?

Interdite aujourd’hui, l’amiante ou asbeste, a connu de nombreuses applications dans la construction. Dès lors, nous habitons dans des logements où des matériaux contenant de l’amiante ont peut-être été utilisés. Où risque-t-on d’en trouver aujourd’hui ? Est-ce dangereux pour notre santé ? Quels matériaux en contiennent ? Et comment l’éliminer sans danger en cas de rénovation de son logement ?

26 november 2008: COMMENT REDUIRE SES CONSOMMATIONS D’ENERGIE SANS INVESTISSEMENTS LOURDS ?

La montée du prix de l’énergie et des effets liés au réchauffement climatique incitent à la réflexion. Réaliser jusqu’à 30% d’économie est possible sans faire de lourds investissements. Tous les bruxellois (locataires et propriétaires) peuvent agir dès maintenant : il suffit de connaître les bons gestes qui favorisent les économies.

Dit alles om, na de AV 1007 van 15.10.2008, de AV van 2008 en 2009 voor te bereiden. Tijdens de AV 2008 zal de huidige staat van onze gebouwen besproken worden en tijdens de AV 2009 zulleen we de eerste maatregeleen kunnen nemen om onze mede-eigendom klaar te maken voor de uitdagingen van de 21ste eeuw, rekening houdend met onze financiële mogelijkheden.

Het vernietigen van een boom ... en zijn gevolgen

2008-09-10T12:09:23+02:00

Op een andere Blog staat een korte fotoreportage over de gebeurtenissen van 10 september 2008, met de impact daarvan op de sociale controle door de werkelijke aanvragers op de andere mede-eigenaars:

- het vellen van een boom in onze mede-eigendom

- het snoeien van een groep laurierstruiken

VME (4): Recht van inzage van de AV

2008-08-12T11:20:24+02:00

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (Art. 38):

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

VME (3): De individuele afrekening

2008-08-09T14:53:01+02:00

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (deel D.2):

D2. De syndicus deelt aan alle leden van de vereniging van mede-eigenaars de rekening mee van iedere mede-eigenaar.

31.
Artikel 4 van de WVP bepaalt dat de persoonsgegevens toereikend, ter zake dienend en niet overmatig dienen te zijn ten aanzien van de doeleinden waarvoor zij werden verkregen en verder worden verwerkt.

32.
Om de afrekening tussen de mede-eigenaars goed te laten verlopen, moet de syndicus ofwel een tabel opmaken met de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars, ofwel een individueel rekeningoverzicht met de kostenverdeling. In de praktijk varieert de werkmethode van syndicus tot syndicus. De belangrijkste vraag is hier of het al dan niet mogelijk is de betrokken persoon (de mede-eigenaar, eventueel zijn huurder) te identificeren aan de hand van de afrekeningen die aan de algemene vergadering worden voorgelegd.

33.
De Commissie vestigt er de aandacht op dat de verwijzing naar een appartement of een kavel al voldoende kan zijn opdat de verwerkte gegevens persoonsgegevens zouden zijn (cf; artikel 1, §1 van de WVP) van zodra de betrokken natuurlijke persoon identificeerbaar is.

34.
Opmerkingen:
-
Deze kwestie moet tot haar juiste proporties herleid worden: de statuten van de mede-eigendom kennen aan elke kavel of aan elk type kavel een aandeel toe in de onverdeeldheid. Het reglement van mede-eigendom refereert naar deze aandelen om de gemeenschappelijke kosten te verdelen. Andere uitgaven (de zogenaamde privatieve) worden volledig of gemengd verdeeld4 op basis van de individuele meters. Het kan gaan om verbruik van warm of koud water of verwarmingskosten in het geval deze diensten door de mede-eigendom worden aangeleverd.
-
De Commissie meent dat de verdeelde uitgaven en kosten in functie van de aandelen geen probleem vormt, omdat dit inherent is aan de onverdeeldheid (gemeenschappelijke kosten) en zelfs al zouden die onder de kavels worden verdeeld, dan nog zou de uitsplitsing gemakkelijk kunnen gebeuren in verhouding tot het aandeel van elke kavel in de onverdeeldheid.

35.
Het probleem situeert zich dus eigenlijk vooral rond de privatieve uitgaven en de schuldenstaat van eenieder ten opzichte van de mede-eigendom.

36.
In de praktijk zal afhankelijk van de syndicus, de ene de volledige nominatieve afrekening voorleggen en de andere de informatie anoniem aan de algemene vergadering voorleggen en aan iedere mede-eigenaar slechts zijn persoonlijke rekening meedelen.

37.
Het doeleinde van deze mededeling is met name de goedkeuring van de boekhouding die de syndicus verrichte, maar ook de mogelijkheid bieden eventueel de berekening zelf, de verdeelmethode of beheersregels te betwisten, mochten de voorgelegde rekeningen problematische consumptiepraktijken aantonen.

39.
Aangezien :
-
de syndicus persoonlijk aansprakelijk is voor zijn beheer en daarvan rekenschap moet afleggen aan de algemene vergadering om wiens goedkeuring hij verzoekt,
-
bepaalde mede-eigenaars verdenkingen uiten aan het adres van de syndicus en zelfs de andere mede-eigenaars, een zo transparant mogelijke boekhouding gerechtvaardigd is,
-
elke mede-eigenaar de rechter kan verzoeken de verdeelsleutel van de kosten te wijzigen omdat hij daardoor schade lijdt, en ook de berekeningswijze ervan ingeval deze onjuist zou zijn of geworden zijn ten gevolge aanpassingen aan het gebouw,
-
bepaalde beslissingen over het inleiden van een gerechtelijke procedure voor schuldvordering tegen bepaalde mede-eigenaars met kennis van zaken moeten worden genomen,
is de Commissie van oordeel dat het voorleggen door de syndicus van een tabel van de kosten- en uitgavenverdeling per kavel met inbegrip van de privatieve uitgaven en een schuldenstaat van elk lid op zich, niet disproportioneel is ten aanzien van de WVP.

40.
De algemene vergadering van de mede-eigendom zou zich niettemin uitdrukkelijk kunnen uitspreken om een overzicht te vragen van de privatieve geglobaliseerde uitgaven (bijv. per mede-eigenaar of kavel, totaal water+ verwarming, enz.).

41.
De Commissie meent echter dat als er huurders in het gebouw zijn, de syndicus aan de mede-eigenaars bovenop de tabel ook nog een tabeluittreksel moet verstrekken dat zich beperkt tot de betrokken kavel. Op die manier kan elke huurder de afrekening verifiëren die hij van zijn eigenaar ontvangt, zonder dat hij evenwel inzage heeft in de gegevens over de individuele rekeningen van de andere mede-eigenaars of huurders.

VME (2): Privacy van de mede-eigenaar

2008-08-08T10:33:41+02:00

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacycommissie (punt 46):

46.
Mocht de algemene vergadering van de mede-eigenaars kennis moeten nemen van persoonsgegevens over een van haar leden buiten de goedkeuring om van de rekeningen (bijv. wanneer de syndicus een verzoek tot rechtsvervolging tegen een van de mede-eigenaars aan de algemene vergadering voorlegt), beveelt de Commissie aan dat de syndicus vooraleer hij de vergadering bijeenroept de betrokken persoon daarvan persoonlijk en schriftelijk op de hoogte brengt van het hem betreffende agendapunt.

VME (1): De vereniging van mede-eigenaars

2008-08-07T20:45:26+02:00

Uittreksel van het advies nr. 22 van de privacy commissie (punten 9 en 10):

9.
De mede-eigenaars van een gebouw vormen de vereniging van mede-eigenaars. Deze vereniging bezit rechtspersoonlijkheid en heeft uitsluitend als doel het behoud en het beheer van het gebouw (artikel 577-5, §3 van het Burgerlijk Wetboek) en meer bepaald het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de diensten waar elke private kavel kan van genieten via de tussenkomst van de gemeenschap (naargelang het geval: verwarming water- en elektriciteitsvoorziening,…).

10.
De vereniging bereikt haar doel met behulp van twee organen door de wet bepaald: de algemene vergadering van de mede-eigenaars en de syndicus. Net zoals bij de commerciële maatschappijen en andere burgerlijke verenigingen met rechtspersoonlijkheid, bepaalt de wet heel precies de specifieke bevoegdheden van deze beide bij wet verplichte organen. Deze bevoegdheden en de omvang ervan kunnen nog verder worden omschreven in de statuten van de vereniging (het reglement van mede-eigendom) of door het soeverein orgaan (de algemene vergadering) die daarnaast ook kan beslissen een raad van beheer op te richten die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer.

Privacy en mede-eigendom

2008-07-26T22:16:22+02:00

De Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer heeft op 11 juni 2008 een officiëel advies uitgebracht over de toepassing van de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer in de gedwongen mede-eigedom.

Onze nieuwe syndicus heeft volgens mij de bepalingen ervan strikt toegepast, toen hij de afrekening 2007 heeft overgemaakt.

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... voorlopige synthese (5)

2008-06-19T12:28:40+02:00

Tekst in opstelling.

Texte en français

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... de administratieve gevolgen (4)

2008-06-19T12:21:30+02:00

Vertaling volgt.

Texte en français

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... de financiële gevolgen (3)

2008-06-19T09:06:06+02:00

Vertaling volgt.

Texte en français

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... doe de test (2)

2008-06-16T06:55:04+02:00

U bent mede-eigenaar van één of meerdere kavels in onze mede-eigendom? U heeft kavels in Blok I en Blok II? U kent een mede-eigenaar in de andere Blok?

Dan kunt u zelf nazien of onze mede-eigendom wettelijk beheerd wordt door één Vereniging van Mede-eigenaars (VME), ten laatste sinds de goedkeuring van de aanvullende basisakte door de AV 1996, overgeschreven door de hypotheekbewaarder van Brussel 3 op vraag van de ex-syndicus in 1998.

Indien de overschrijving in 1975 uitgevoerd is voor allen op 02.07.1975 met als referentie 7818, dan is er geen enkele twijfel mogelijk: er is slechts één VME.

Indien meerdere referenties bestaan, dan is een interpretatievonnis van de Vrederechter noodzakelijk, gebaseerd op de aanvullende basisakte van 1998. Dit vonnis is feitelijk al gevraagd sinds juni 2006, maar de advocaat van de VME, aangesteld door de ex-syndicus, weigert erop te antwoorden.

Doe de test … .

In de aankoopakte van mijn appartement, gelegen in het gebouw 105 van Bloc II, bevindt zich de volgende zin:

« De basisakte houdende het onroerend statuut van gezegde gebouwen werd verleden door Notaris Vandroogenbroeck te Evere op dertig juni negentienhonderd vijfenzeventig, en werd overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel op twee juli daarna, boek 7818, nummer 1 »

Zijn in uw aankoopakte dezelfde gegevens vermeld betreffende de basisakte met dezelfde taal of in een andere taal?

Oplossing …

Het meest eenvoudige middel om aan deze verwarring snel een einde te stellen, voor wat betreft de VME, is tijdens de volgende AV een resolutie ter stemming voor te leggen die de feiten vaststelt die niet overeenstemmen met de werkelijkheid en die de voorlopige syndicus oplegt een aanvraag tot het bekomen van één milieuvergunning klasse 1A in te dienen, met respect van de bevoegdheden van de AV, voor wat betreft het goedkeuren van lastenboeken, de keuze van de leveranciers, aannemers, experten, ...

Deze resolutie annuleert automatisch de geldigheid van de bestaande vergunningen voor de installaties beheerd door onze VME

Franstalige versie

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... de morele gevolgen (1)

2008-06-11T13:43:47+02:00

Er werd mij gemeld dat een besluit d.d. 29.05.2008 van de Brusselse Regering bestaat, die gelijk zou geven aan onze ex-syndicus voor wat betreft het toekennen van twee milieuvergunningen klasse 1B in plaats van één vergunning klasse 1A voor ons complex van 6 gebouwen.

Het is juist, de ex-syndicus en de 15 copropriétaires die beroep hebben aangetekend tegen de vernietiging van de 2 vergunningen klasse 1B door het milieucollege, hebben gelijk gekregen, maar hoe ... en tegen welke prijs?

Herlees de mededeling d.d. 23.10.2006 van de ex-syndicus aan alle mede-eigenaars. De sleutelzin is :

GEEN ENKELE wijziging van onze twee gebouwen
wordt, door die regularisatie, gepland of voorzien.

Dat is juist, INDIEN het administratief dossier, neergelegd door de ex-syndicus, overeenstemd met de werkelijkheid. Is dat het geval ??? Vraag aan één van de 15 om blad 4 van het besluit te mogen lezen.

Met deze zin heeft de ex-syndic zich sterk gemaakt. Met hun beroep hebben de 15 zich solidair met hem verklaard. De ex-syndicus en de 15 hebben de keuze:

- ofwel doen wat nodig is om de werkelijkheid aan te passen aan de 2 dossiers en dat ten laste van hen

- ofwel doen wat nodig is om de 2 dossiers aan te passen aan de werkelijkheid en dat ten laste van hen

Onze VME, dus de voorlopige syndicus en de 245 andere mede-eigenaars , zijn dus in principe niet betrokken omdat de 2 vergunningen niet zijn afgeleverd op naam van onze VME, maar wel op naam van 2 verenigingen van mede-eigenaars, voor wie de Rechter geen voorlopige syndicus heeft benoemd.

Door beroep aan te tekenen, hebben de 15 betekend dat zij lid zijn van deze 2 VME. De ex-syndicus heeft betekend dat hij er de syndicus van, is door de aanvragen neer te leggen.

Het is dus zeer waarschijnlijk aan hen om gezamelijk (en niet prorata) de gevolgen van de 2 vergunningen te dragen, en dat zowel op moreel vlak, als op geldelijk, burgerlijk en strafrechtelijk vlak.

Gelukkig voor hem heeft al één van de 15 afgehaakt ...

Texte en français

Energiepremies 2008

2008-06-04T07:08:56+02:00

Het Brussels Gewest kent premies toe als je inspanningen levert om te besparen inzake energieverbruik.

Zie hier voor een overzichtelijke lijst, de voorwaarden, ... .

Persoonlijk wou ik starten met het laatste en 18de punt van de lijst. Je kan maar rendabel besparen als je weet waar de besparing het meest opbrengt.

Maar ... in het Brussels Gewest kan enkel onze Vereniging van Mede-eigenaars dat beslissen, omdat onze zes gebouwen elk "iets" meer dan 3 appartementen omvat ... .

Dat is dus te bespreken tijdens de volgende AV en maakt in feite deel uit van het toekomstproject van onze mede-eigendom.

Maar we weten allen dat we eerst nu de problemen van het verleden, vastgesteld door de Vrederechter, op een correcte en wettelijke wijze samen zien op te lossen.

Anders kunnen we in de toekomst het behoud van onze gebouwen niet meer verzekeren op een wettelijke, ordentelijke, transparante en rendabele wijze.

Warmtekrachtkoppeling ... nog niet voor ons of toch wel?

2008-06-04T06:40:09+02:00

Zojuist het bericht gelezen dat Leefmilieu Brussel de haalbaarheidsstudie van een warmtekrachtkoppeling à 100% subsidieert, indien men snel is.

Maar we voldoen niet aan de voorwaarden ... citaat van de mededeling:

"Wat bevat de haalbaarheidsstudie ?
De haalbaarheidsstudie laat u toe om de toepasselijkheid van het project alsmede zijn technische uitvoerbaarheid te evalueren om de energie-, milieu- en economische gevolgen op te zetten.
Selectiecriteria ?
In volgorde van afnemend belang :
de beschikbaarheid en de kwaliteit van de gegevens over het energiegebruik ;
de motivatie van de verantwoordelijken van de instelling om het project te realiseren bij positief resultaat van de audit ;
de inspanningen die (in het verleden, het heden en de toekomst) geleverd (zullen) zijn voor REG maatregelen in de instelling;
de representativiteit van de instelling voor de betrokken sector."

Op 30.03.2001 wou een mede-eigenaar tijdens de algemene vergadering een vraag stellen over de gevolgen van de Kyoto normen voor onze mede-eigendom. Hem werd het woord ontnomen tot in 2007 de Vrederechter dit voor toekomst definitief onmogelijk maakte. Het recht van deelname aan de deliberatie tijdens de algemene vergadering van elke mede-eigenaar, die lid is van deze AV, is een basisrecht.

Nu kan enkel vastgesteld worden dat hierdoor onze mede-eigendom EN het leefmilieu niet kan profiteren tienduizenden euro's besparingen die bepaalde nieuwe technieken mogelijk maken.

Want het werd onmogelijk gemaakt dat correcte informatie ter beschikking werd gesteld van onze leden op een onpartijdige wijze.

Maar we kunnen ons nog herpakken. Herlees de selectiecriteria. Het zijn die criteria die het welslagen van elke besparing bepalen.

Regelgeving registratie aannemers gewijzigd

2008-06-02T12:28:06+02:00

Bij de Programmawet van 27 april 2007 heeft de wetgever een nieuwe regeling ingevoerd inzake de erkenning van aannemers.

Voor meer uitleg zie hier over het sociale, fiscale en stedebouwkundig luik ervan.

Omdat de fiscale gegevensbank nog niet klaar is, wordt het fiscaal aspect van de controle verschoven naar 01.01.2009. Zie hier.

De "grijze" zones, welke aanwezig waren in het dossier "terrassen 1999-2006" van onze VME zijn door deze wijzigingen grotendeels opgelost op een constructieve wijze.

Het is nu kip en klaar dat, als bijvoorbeeld een verkeerde BTW voet gebruikt wordt, de syndicus 100% verantwoordelijk is, als hij niet de nodige bewijzen voegt bij de uitnodiging voor de AV, of ten laatste op dat ogenblik ter beschikking stelt.

Hierdoor worden niet alleen de financiële risico's beperkt, maar het toewijzen van de contracten aan bona-fide firma's bevorderd. En dat kan enkel maar in het voordeel zijn van het behoud van de mede-eigendom (en dus zijn waarde).

Vonnis van de Rechtbank

2008-03-27T08:34:11+01:00

Een interventie op het Frans forum UniversImmo van 29.03.2008 verdient om vermeld te worden.

Die tekst zet de verantwoordelijkheid van elke mede-eigenaar tegenover bepaalde toestanden binnen de mede-eigendom duidelijk in de verf.

Voor meer zie de Franstalige versie van deze Blog ...

Algemene Vergadering van 13.03.2008 19u … Quid ????

2008-03-11T09:27:03+01:00

Nog twee dagen voor de Algemene Vergadering van 13.03.2008.

Voor wie de Franstalige versie van deze Blog heeft gevolgd, weet dat ik links naar een pakket informatie ter beschikking heb gesteld.

De Nederlandstalige informatie is minder vlot beschikbaar op het Internet.

Waarschijnlijk omdat er minder problemen zijn en/of omdat het Gerecht vlugger kan ingrijpen, of vooral omdat de betrokken mede-eigenaars beter hun belangen kunnen opvolgen, omdat de principes van "good governance" in de praktijk beter worden toegepast.

Wegens tijdsgebrek heb ik een keuze moeten maken. Enerzijds ontbrak de tijd om de teksten te vertalen. Maar anderzijds heb ik bemerkt dat minderheidsgroepen zoals de 30/40 jarigen, de Nederlandstalige, de anderstalige, de oudere gepensioneerden, … niet moeten overtuigd worden. Want zij weten wat er aan de hand is en werden geminoriseerd door de ex-machthebbers. Ik heb daar enkele eclatante voorbeelden van.

Dus heb ik mij geconcentreerd op de relatief grotere groep die manifest gedesinformeerd werd door de ex-machthebbers.

Het is een feit dat ik één van de zeldzame mede-eigenaars ben geweest die zich publiek ongerust maakt over het beheer van onze vereniging.

Maar er zijn precedenten … de meest eclatante is de brief van “B”, gepensioneerd in 1999, gevoegd bij de PV van de AV van 1998. Het is ten andere die brief die mij bewust gemaakt heeft van het feit dat de problemen binnen onze vereniging van mede-eigenaars ernstig waren. Niet vergeten dat “B” in feite onze eerste medebeheerder was in 1978 gedurende enkele maanden.

Dat “B” na het overlijden van onze voorzitter 1980-1999, op 01.09.1999 zijn kazak heeft gedraaid door goed te keuren dat de toenmalige syndicus bepaalde wie lid was van de nieuwe Raad van Beheer, wie de nieuwe leveranciers werden, .... en door toe te treden tot deze RvB, wijzigt niets aan de problematiek te gronde. Zijn brief van 1998 blijft nog steeds geldig, maar hij mocht iets minder virulent geweest zijn.

Ik heb de ogen niet gesloten voor de soms obscure handelingen van de vroegere syndicus.

Ten andere de rechter heeft mij herhaaldelijk gelijk gegeven.

Zo is de Algemene Vergadering van 2004 nu al voor de tweede maal vernietigd. En de bewijzen, voorgelegd door mij (belangenvermenging, ...), zijn in se analoog als voor deze van 2005 en 2006 … die nog niet behandeld zijn.

De dagorde van deze AV 2004 werd terug vermeld op de dagorde van 13.03.2008, maar is manifest niet conform aan het laatste vonnis. Lees zelf het vonnis. Wettelijk moet het minstens 10 dagen op voorhand beschikbaar zijn voor U, vooraleer de AV een beslissing neemt. We gaan waarschijnlijk terug naar een vernietiging als de AV niet ingrijpt.

Uiteindelijk heeft de Vrederechter het mandaat van de vorige syndicus geschorst op 21.02.2007 en een nieuwe syndicus aangesteld. In de praktijk werd het niet hernieuwd op 01.12.2007. Zijn mandaat is dus ook contractueel vervallen. Heeft U ooit het contract van de vorige syndicus mogen/kunnen lezen ???

De wet is zeer duidelijk: de AV worden georganiseerd door de syndicus en de syndicus is aansprakelijk voor zijn daden.

Alle kosten in verband met deze vernietigingen kunnen dus door de AV ten laste gelegd worden van de vorige syndicus.

Wie heeft er belang bij dat dit niet gebeurt ???

Wie heeft er belang bij dat deze enorme kosten ten laste vallen van de VME ???

Wie heeft er belang bij dat men gelooft dat de kosten om de VME te verplichten de wet toe te passen ten laste kunnen gelegd worden van wie klacht heeft ingediend en niet van wie daar verantwoordelijk voor is ???

Als men bij jou inbreekt, moet jij de boetes van de inbreker betalen en zijn kosten van het proces vergoeden ????

Maar feit is dat deze ex-mandatarissen daarna door de vorige syndicus voor de Burgerlijke Rechtbank van 1ste aanleg wel medeverantwoordelijk kunnen gesteld worden !!!

Het is ook een feit dat de ex-machthebbers kwistig kleine voordelen hebben rondgestrooid bij een kleine groep. Maar deze laatste kunnen meestal aantonen dat zij te goeder trouw waren en zo de schade berokkend aan de VME afwentelen op deze ex-machthebbers.

Maar zij moeten tijdens deze AV duidelijk stelling nemen en zo aantonen dat zij zich willen houden aan het kader, bepaald door de wet, aangevuld door onze statuten.

Besluit:

Kom naar de Algemene Vergadering in persoon
en zorg ervoor dat U correct en onpartijdig wordt geïnformeerd vooraleer U uw stem uitbrengt.

Jaarafrekeningen ondernemingen zijn gratis toegankelijk

2008-03-02T09:57:05+01:00

Gelezen op het vastgoedforum van PIM:

"Depuis ce 4 février 08, la Banque Nationale de Belgique a rendu gratuite la consultation (format pdf) des comptes annuels (limité aux 5 dernières années)."

Zie: BNB

De problematiek van de leveranciers zou aanleiding geweest zijn tot veel minder betwistingen in onze vereniging indien deze gratis informatie al beschikbaar was geweest in 2004.

Een tip: consulteer de jaarafrekeningen 2004-2006 van de firma's vermeld in onze afrekeningen 2004-2006.

Behalve voor de eerste drie jaarafrekeningen, dienen het netto-kapitaal steeds hoger te liggen dan het wettelijk kapitaal van de firma, of anders de wettelijke waarborg onvolledig.

Je zal bemerken dat voor onze grootste leverancier dat kapitaal toen zelfs negatief was. D. w. z. dat deze firma toen virtueel failliet was.

Een firma die minder dan 50% van het wettelijk kapitaal kan honoreren, moet een jaarlijkse bijzonder verslag uitbrengen, gerangschikt als laatste stuk van de afrekening.

Onze huidige syndicus heeft zijn oprichtingskosten afgeschreven het eerste jaar en kan nu al een afrekening met winst voorleggen.

Bemerkenswaardig is ook dat hij de eerste (en tot nu toe enige binnene onze VME) is die het aandurft om zijn jaarafrekening integraal te laten nazien door een wettelijk erkende account (= expert-comptable).

UniversImmo: bijkomende tips ...

2008-02-22T17:01:13+01:00

Een massa van informatie is beschikbaar op het Franse forum UniversImmo.

Ik heb eruit zes teksten geselecteerd, omdat ze relevant zijn voor onze context:

Het heden ...

Fiche: Comment préparer une assemblée générale, côté copropriétaire
Van toepassing op de AV van 13.03.2008.

Het verleden ...

Fiche: Les décisions en copropriété - pourquoi faut-il respecter strictement la législation et le règlement de copropriété ?
Deze tekst legt duidelijk uit waaromde positie van "legalist" de enige is die rentabel is op lange termijn, voor zichzelf, voor de mede-eigendom en voor de maatschappij.
Q&R: Le Syndic et ou le CS sont-ils habilités à faire des procès pour diffamation aux frais le la copropriété
Omdat dit voorgesteld is op een vorige AV, is het nuttig om de gevolgen ervan te bekijken.

De toekomst ... "good goverance" van de mede-eigendom

Prestations aux résidants, financement, transparence de la gestion, responsabilité

Dit zijn constructieve raadgevingen komende uit Frankrijk. Analoge kunnen geciteerd wiorden voor Groot-Brittanje, Nederland en Duistland, maar de Franse wetgeving gelijkt het meest op de onze.

Nederlandse voorbeelden zijn minder bruikbaar omdat zij een veel explicietere wet hebben (en dus minder problemen ...).

Texte en Français

De rekencommissaris: wat moet hij doen?

2008-02-22T00:01:25+01:00

De rekencommissaris moet onpartijdig zijn en niet betrokken bij betwistingen. Dat is logisch, maar wat moet hij wel doen?

In Frankrijk is het klaar en duidelijk. De vereniging ARC het gedetailleerd uitgelegd in de volgende tekst.

In België is het vaag. Dezelfde principes zijn van toepassing, maar men kan ze niet opleggen, gezien onze wetten minder in detail gaan.

In onze statuten echter zijn expliciet het jaarlijkse nazicht van de rekeningen mogelijk voor de individuele mede-eigenaar. De syndicus kan dat niet weigeren.

"Omhels me niet" ....

2008-02-20T22:44:02+01:00

De Franse VZW ARC (Association des Responsables de Copropriété) is een vereniging van vrijwilligers-mandatarissen (Raad van beheer, syndici-vrijwilliger, ...) .

Het is interessant om in onze context hun dossier van februari 2008 over bepaalde misstanden te lezen. vergelijk de documenten in uw bezit met de tekst van het volgedne artikel (enkel in het Frans):

"Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics. "

Natuurlijk is niet alles van toepassing, gezien het gaat over de Franse context. Maar de principes en toestanden blijven dezelfde. De menselijke psychologie zijnde wat ze is.

In essentie is de Raad van Beheer daar om de syndicus te controleren en niet de mede-eigenaars.

Te onthouden citaat:

"Ne m’embrassez pas" devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

AV 2008

2008-01-28T10:08:32+01:00

Onze syndicus heeft de uitnodiging voor de AV 2008 overgemaakt.

Zij wordt gehouden op maandag 11 februari 2008 om 18u op de sinds 2005 traditionele plaats.

De inzet is belangrijk. Tijdens deze AV zullen de leden van de AV uiteindelijk geïnformeerd worden over de werkelijke toestand van onze VME.

Mijn enige wens is dat alle mede-eigenaars persoonlijk komen naar deze AV, die hetzelfde belang heeft als de oprichtingsvergadering van 1980.

Zij, die een mandaat geven aan anderen om hen te vertegenwoordigen, moeten bewust zijn van het feit dat zij, op dit ogenblik, niet in het bezit zijn van de nodige informatie om een beslissing te kunnen nemen. Elke stemkeuze voor de AV kan niet anders dan hun belangen, en deze van de VME, benadelen.

Het is gedurende deze Algemene Vergadering dat de voorlopige syndicus, benoemd door de Rechter, de werkelijke toestand zal uiteenzetten, zoals bevolen door de Rechter.

De mandaatgever moet dus zeker zijn dat zijn mandaathouder een beslissing kan nemen, rekening houdend met deze informatie, en geen rekening houdt met andere belangen.

Luc

Texte en français

Politiereglement

2007-11-01T17:15:49+01:00

Sinds 2006 is een nieuw politiereglement van toepassing in Evere. Het is identiek aan dat van Schaarbeek en Sint-Joost-ten-Node.

Zie: Politiereglement