12-08-08

VME (4): Recht van inzage van de AV

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (Art. 38):

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

11:20 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: boekhouding, mede-eigenaar, av |  Facebook | |  Print | |

26-07-08

Privacy en mede-eigendom

De Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer heeft op 11 juni 2008 een officiëel advies uitgebracht over de toepassing van de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer in de gedwongen mede-eigedom.

Onze nieuwe syndicus heeft volgens mij de bepalingen ervan strikt toegepast, toen hij de afrekening 2007 heeft overgemaakt.

 

 

22:16 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, privacy, vme |  Facebook | |  Print | |

27-03-08

Vonnis van de Rechtbank

Een interventie op het Frans forum UniversImmo van 29.03.2008 verdient om vermeld te worden.

Die tekst zet de verantwoordelijkheid van elke mede-eigenaar tegenover bepaalde toestanden binnen de mede-eigendom duidelijk in de verf.

Voor meer zie de Franstalige versie van deze Blog ... 

08:34 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: gerecht, av 2007 |  Facebook | |  Print | |

11-03-08

Algemene Vergadering van 13.03.2008 19u … Quid ????

Nog twee dagen voor de Algemene Vergadering van 13.03.2008.

Voor wie de Franstalige versie van deze Blog heeft gevolgd, weet dat ik links naar een pakket informatie ter beschikking heb gesteld.

De Nederlandstalige informatie is minder vlot beschikbaar op het Internet.

Waarschijnlijk omdat er minder problemen zijn en/of omdat het Gerecht vlugger kan ingrijpen, of vooral omdat de betrokken mede-eigenaars beter hun belangen kunnen opvolgen, omdat de principes van "good governance" in de praktijk beter worden toegepast.

Wegens tijdsgebrek heb ik een keuze moeten maken. Enerzijds ontbrak de tijd om de teksten te vertalen. Maar anderzijds heb ik bemerkt dat minderheidsgroepen zoals de 30/40 jarigen, de Nederlandstalige, de anderstalige, de oudere gepensioneerden, … niet moeten overtuigd worden. Want zij weten wat er aan de hand is en werden geminoriseerd door de ex-machthebbers. Ik heb daar enkele eclatante voorbeelden van.

Dus heb ik mij geconcentreerd op de relatief grotere groep die manifest gedesinformeerd werd door de ex-machthebbers.

Het is een feit dat ik één van de zeldzame mede-eigenaars ben geweest die zich publiek ongerust maakt over het beheer van onze vereniging.

Maar er zijn precedenten … de meest eclatante is de brief van “B”, gepensioneerd in 1999, gevoegd bij de PV van de AV van 1998. Het is ten andere die brief die mij bewust gemaakt heeft van het feit dat de problemen binnen onze vereniging van mede-eigenaars ernstig waren. Niet vergeten dat “B” in feite onze eerste medebeheerder was in 1978 gedurende enkele maanden.

Dat “B” na het overlijden van onze voorzitter 1980-1999, op 01.09.1999 zijn kazak heeft gedraaid door goed te keuren dat de toenmalige syndicus bepaalde wie lid was van de nieuwe Raad van Beheer, wie de nieuwe leveranciers werden, .... en door toe te treden tot deze RvB, wijzigt niets aan de problematiek te gronde. Zijn brief van 1998 blijft nog steeds geldig, maar hij mocht iets minder virulent geweest zijn.

Ik heb de ogen niet gesloten voor de soms obscure handelingen van de vroegere syndicus.

Ten andere de rechter heeft mij herhaaldelijk gelijk gegeven.

Zo is de Algemene Vergadering van 2004 nu al voor de tweede maal vernietigd. En de bewijzen, voorgelegd door mij (belangenvermenging, ...), zijn in se analoog als voor deze van 2005 en 2006 … die nog niet behandeld zijn. 

De dagorde van deze AV 2004 werd terug vermeld op de dagorde van 13.03.2008, maar is manifest niet conform aan het laatste vonnis. Lees zelf het vonnis. Wettelijk moet het minstens 10 dagen op voorhand beschikbaar zijn voor U, vooraleer de AV een beslissing neemt. We gaan waarschijnlijk terug naar een vernietiging als de AV niet ingrijpt.

Uiteindelijk heeft de Vrederechter het mandaat van de vorige syndicus geschorst op 21.02.2007 en een nieuwe syndicus aangesteld. In de praktijk werd het niet hernieuwd op 01.12.2007. Zijn mandaat is dus ook contractueel vervallen. Heeft U ooit het contract van de vorige syndicus mogen/kunnen lezen ???

De wet is zeer duidelijk: de AV worden georganiseerd door de syndicus en de syndicus is aansprakelijk voor zijn daden.

Alle kosten in verband met deze vernietigingen kunnen dus door de AV ten laste gelegd worden van de vorige syndicus.

Wie heeft er belang bij dat dit niet gebeurt ???

Wie heeft er belang bij dat deze enorme kosten ten laste vallen van de VME ???

Wie heeft er belang bij dat men gelooft dat de kosten om de VME te verplichten de wet toe te passen ten laste kunnen gelegd worden van wie klacht heeft ingediend en niet van wie daar verantwoordelijk voor is  ???

Als men bij jou inbreekt, moet jij de boetes van de inbreker betalen en zijn kosten van het proces vergoeden ???? 

Maar feit is dat deze ex-mandatarissen daarna door de vorige syndicus voor de Burgerlijke Rechtbank van 1ste aanleg wel medeverantwoordelijk kunnen gesteld worden !!!

Het is ook een feit dat de ex-machthebbers kwistig kleine voordelen hebben rondgestrooid bij een kleine groep. Maar deze laatste kunnen meestal aantonen dat zij te goeder trouw waren en zo de schade berokkend aan de VME afwentelen op deze ex-machthebbers.

Maar zij moeten tijdens deze AV duidelijk stelling nemen en zo aantonen dat zij zich willen houden aan het kader, bepaald door de wet, aangevuld door onze statuten.

Besluit:

Kom naar de Algemene Vergadering in persoon
en zorg ervoor dat U correct en onpartijdig wordt geïnformeerd vooraleer U uw stem uitbrengt.

 

09:27 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: rvb, syndicus, gerecht, av, av 20080313 |  Facebook | |  Print | |

22-02-08

UniversImmo: bijkomende tips ...

Een massa van informatie is beschikbaar op het Franse forum UniversImmo.

Ik heb eruit zes teksten geselecteerd, omdat ze relevant zijn voor onze context:

Het heden ...

Het verleden ...

De toekomst  ... "good goverance" van de mede-eigendom

Dit zijn constructieve raadgevingen komende uit Frankrijk. Analoge kunnen  geciteerd wiorden voor Groot-Brittanje, Nederland en Duistland, maar de Franse wetgeving gelijkt het meest op de onze.

Nederlandse voorbeelden zijn minder bruikbaar omdat zij een veel explicietere wet hebben (en dus minder problemen ...).

Texte en Français

17:01 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: vme, av 2008 03 13 |  Facebook | |  Print | |

28-01-08

AV 2008

Onze syndicus heeft de uitnodiging voor de AV 2008 overgemaakt.

Zij wordt gehouden op maandag 11 februari 2008 om 18u op de sinds 2005 traditionele plaats.

De inzet is belangrijk. Tijdens deze AV zullen de leden van de AV uiteindelijk geïnformeerd worden over de werkelijke toestand van onze VME.

Mijn enige wens is dat alle mede-eigenaars persoonlijk komen naar deze AV, die hetzelfde belang heeft als de oprichtingsvergadering van 1980.

Zij, die een mandaat geven aan anderen om hen te vertegenwoordigen, moeten bewust zijn van het feit dat zij, op dit ogenblik, niet in het bezit zijn van de nodige informatie om een beslissing te kunnen nemen.  Elke stemkeuze voor de AV kan niet anders dan hun belangen, en deze van de VME, benadelen.

Het is gedurende deze Algemene Vergadering dat de voorlopige syndicus, benoemd door de Rechter, de werkelijke toestand zal uiteenzetten, zoals bevolen door de Rechter.

De mandaatgever moet dus zeker zijn dat zijn mandaathouder een beslissing kan nemen, rekening houdend met deze informatie, en geen rekening houdt met andere belangen.

 Luc 

 Texte en français

10:08 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av 2004, av 2007, av 2008 03 13 |  Facebook | |  Print | |

02-12-06

Décision tremblante: proposition

"Art. 577/9 CC § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale."

L'AG peut actuellement approuver toute décision illégale. Elle devient loi, si aucun copropriétaire le conteste endéans les trois mois. On appelle cela un décision prise en tremblant, parce qu'on court le risque qu'elle soit valablement contesté, puisque la décision est illégale.

Le Ministre pense à réformer la loi de 1994. Une possibilité de réforme de l'ARt 577/9 § 2 est de rendre pas l'ACP responsable financièrement, mais les membres qui ont voté oui (présent ou représenté), si le Juge décide d'annuler la décision parce qu'elle est frauduleuse et/ou abusif. Ceci impose ausis que le vote soit nominatif.

En plus il rend la signification au vote "abstention", qu'elle mérite. Parceque celui qui ne veut pas voyer non,n mais hésite à la validité de la proposition, peut s'abstenir. Si trop de gens s'abstiennent, la proposition est rejetté, puisque les abstentions comptent pour le quorum.

Si le Juge rejette la demande, alors il aura le choix de condamner le copropriétaire à rembourser les frais réels de l'ACP.

Mais si l'AG n'a pas nommé l'avocat et/ou si l'avocat n'a pas rapporté sur cet affaire à l'AG, alors les frais sont à charge du syndic (l'ACP a perdu) ou de l'ACP (l'ACP n'a pas perdu).

En plus les frais de l'ACP seraient dans tous les cas à charge du syndic, si le copropriétaire doit demander au Juge que l'ACP dépose ses conclusions, parce que l'avocat de l'ACP tarde à les soumettre, tenant compet du Code Judiciaire.

Ceci est en concordance avec la nouvelle déontologie du syndic, d'application à partir du 17.12.2006.

On pourrait aussi autoriser tout copropriétaire de demander une indemnité pour décision téméraire ou vexatoire, quand il cite l'ACP dans le cas d'une décision tremblante.

Avantage secondaire de cett proposition: elle fera fondre le nombre de procurations en blanc, sans devoir contrôler si elles sont donné en blanc ou non.

Ce n'est qu'une idée ...

Luc

01:31 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: gerecht |  Facebook | |  Print | |

28-09-06

Adressenlijst

Onze syndicus heeft, na meer dan 5 jaar, uiteindelijk schriftelijk toegestaan dat elke mede-eigenaar de bijgewerkte adressenlijst van de mede-eigenaars mag inzien en een afschrift kan bekomen tegen kostprijs. Positief is zeker dat geen rechter diende tussen te komen.

De syndicus is wettelijk verplicht deze inzage te verlenen, in toepassing van onder andere Art. 577/6 § 1 en 577/8 § 4 6° BW, evenals Art. 2, 3 § 1, 5 c) en 17 § 1 2de lid van de wet van 08.12.1992.

Er zal dus een rechtstreeks contact mogelijk zijn buiten de Algemene Vergadering tussen de eigenaars, bewoners of niet.

Slechts 20% van hen was in persoon aanwezig tijdens de Algemene Vergadering van de voorbije jaren. Minstens 10% is een nieuwe eigenaar sinds minder dan twee jaar. Deze contacten zijn dus noodzakelijk, wil men met kennis van zaken aanwezig zijn op de cruciale algemene vergaderingen van de komende drie jaar. En vooral samen met zijn collega's de noodzakelijke beslissingen nemen voor het behoud van onze mede-eigendom.

22:50 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (2) | Tags: av, syndicus, adressenlijst, privacy |  Facebook | |  Print | |

02-09-06

On habite l'immeuble que l'on mérite

Lu sur un forum français:

Ecrit par lnsacorh le 31 Aug 2006 à 20:20:47
Je répète sans cesse une phrase d'un membre très compétent ici GEDEHEM
"On habite l'immeuble que l'on mérite". En 1 mot, intéressons-nous à notre bien. C'est du boulot, c'est vrai mais c'est à vous pas au syndic.
Ne venez pas pleurer derrière. Car quand le syndic sent que les propriétaires sont présents à la vie de l'immeuble, il ne fait plus n'importe quoi. Une AG se prépare 6 mois minimum à l'avance

Source: Forum UniversImmo - Facturation du syndic

16:04 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, werken, av |  Facebook | |  Print | |

18-08-06

Adviseert een mede-eigenaar of beslist hij?

Vandaag ergens op een Blog gelezen dat men naar een Algemene Vergadering van mede-eigenaars gaat om er advies uit te brengen over bepaalde werken, ... .

Dat is een typisch misverstand, welke niet uit de wereld geholpen wordt door de mandatarissen van deze verenigingen.

Want het beslissingsrecht hoort toe aan de Algemene Vergadering, en niet aan de syndicus en noch minder aan de Raad van Beheer. Zij hebben andere taken.

In meer en meer mede-eigendommen is men niet meer akkoord met deze "klassieke" maar in feite onwettelijke gang van zaken. Spijtig genoeg wint daar niemand bij op korte termijn.

Maar op lange termijn is er één winnaar, als de wet terug correct toegepast wordt: de mede-eigendom zelf, en dus alle (toekomstige) eigenaars en bewoners.

Groetjes,

Luc

17:50 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: vme, av, rvb, syndicus |  Facebook | |  Print | |