19-06-08

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... voorlopige synthese (5)

Tekst in opstelling.

Texte en français

12:28 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av 2007, milieuvergunning |  Facebook | |  Print | |

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... de administratieve gevolgen (4)

Vertaling volgt.

Texte en français

12:21 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: milieuvergunning, av 2007 |  Facebook | |  Print | |

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... de financiële gevolgen (3)

Vertaling volgt.

Texte en français

09:06 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av 2007, milieuvergunning |  Facebook | |  Print | |

16-06-08

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... doe de test (2)

U bent mede-eigenaar van één of meerdere kavels in onze mede-eigendom?  U heeft kavels in Blok I en  Blok II? U kent een mede-eigenaar in de andere Blok?

Dan kunt u zelf nazien of onze mede-eigendom wettelijk beheerd wordt door één Vereniging van Mede-eigenaars (VME), ten laatste sinds de goedkeuring van de aanvullende basisakte door de AV 1996, overgeschreven door de hypotheekbewaarder van Brussel 3 op vraag van de ex-syndicus in 1998.

Indien de overschrijving in 1975 uitgevoerd is voor allen op 02.07.1975 met als referentie 7818, dan is er geen enkele twijfel mogelijk: er is slechts één VME.

Indien meerdere referenties bestaan, dan is een interpretatievonnis van de Vrederechter noodzakelijk, gebaseerd op de aanvullende basisakte van 1998. Dit vonnis is feitelijk al gevraagd sinds juni 2006, maar de advocaat van de VME, aangesteld door de ex-syndicus, weigert erop te antwoorden.

Doe de test … .

In de aankoopakte van mijn appartement, gelegen in het gebouw 105 van Bloc II, bevindt zich de volgende zin:

« De basisakte houdende het onroerend statuut van gezegde gebouwen werd verleden door Notaris Vandroogenbroeck te Evere op dertig juni negentienhonderd vijfenzeventig, en werd overgeschreven op het derde hypotheekkantoor te Brussel op twee juli daarna, boek 7818, nummer 1 »

Zijn in uw aankoopakte dezelfde gegevens vermeld betreffende de basisakte met dezelfde taal of in een andere taal?

Oplossing …


Het meest eenvoudige middel om aan deze verwarring snel een einde te stellen, voor wat betreft de VME, is tijdens de volgende AV een resolutie ter stemming voor te leggen die de feiten vaststelt die niet overeenstemmen met de werkelijkheid en die de voorlopige syndicus oplegt een aanvraag tot het bekomen van één milieuvergunning klasse 1A in te dienen, met respect van de bevoegdheden van de AV, voor wat betreft het goedkeuren van lastenboeken, de keuze van de leveranciers, aannemers, experten, ... 

Deze resolutie annuleert automatisch de geldigheid van de bestaande vergunningen voor de installaties beheerd door onze VME

06:55 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: milieuvergunning, av 2007 |  Facebook | |  Print | |

11-06-08

Gelijk krijgen zonder gelijk te hebben ... de morele gevolgen (1)

Er werd mij gemeld dat een besluit d.d. 29.05.2008 van de Brusselse Regering bestaat, die gelijk zou geven aan onze ex-syndicus voor wat betreft het toekennen van twee milieuvergunningen klasse 1B in plaats van één vergunning klasse 1A voor ons complex van 6 gebouwen.

Het is juist, de ex-syndicus en de 15 copropriétaires die beroep hebben aangetekend tegen de vernietiging van de 2 vergunningen klasse 1B door het milieucollege, hebben gelijk gekregen, maar hoe ... en tegen welke prijs?

Herlees de mededeling d.d. 23.10.2006 van de ex-syndicus aan alle mede-eigenaars. De sleutelzin is :

GEEN ENKELE wijziging van onze twee gebouwen
wordt, door die regularisatie, gepland of voorzien.

Dat is juist,  INDIEN het administratief dossier, neergelegd door de  ex-syndicus, overeenstemd met de werkelijkheid. Is dat het geval ??? Vraag aan één van de 15 om blad 4 van het besluit te mogen lezen.

Met deze zin heeft de ex-syndic zich sterk gemaakt. Met hun beroep hebben de 15 zich solidair met hem verklaard.  De ex-syndicus en de 15 hebben de keuze:

-        ofwel doen wat nodig is om de werkelijkheid aan te passen aan de 2 dossiers en dat ten laste van hen

-        ofwel doen wat nodig is om de 2 dossiers aan te passen aan de werkelijkheid en dat ten laste van hen

Onze VME, dus de voorlopige syndicus en de 245 andere mede-eigenaars , zijn dus in principe niet betrokken omdat de 2 vergunningen niet zijn afgeleverd op naam van onze VME, maar wel op naam van 2 verenigingen van mede-eigenaars, voor wie de Rechter geen voorlopige syndicus heeft benoemd.

Door beroep aan te tekenen, hebben de 15 betekend dat zij lid zijn van deze 2 VME. De ex-syndicus heeft betekend dat hij er de syndicus van, is door de aanvragen neer te leggen. 

Het is dus zeer waarschijnlijk aan hen om gezamelijk (en niet prorata) de gevolgen van de 2 vergunningen te dragen, en dat zowel op moreel vlak, als op geldelijk, burgerlijk en strafrechtelijk vlak.

Gelukkig voor hem heeft al één van de 15 afgehaakt ...

13:43 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: milieuvergunning, av 2004 |  Facebook | |  Print | |

19-10-06

Verzekeringsvoorwaarden van de syndicus

Vanaf 01.01.2007 zal de verzekeringspolis "Burgerlijke aansprakelijkheid" van elke professionele syndicus de mogelijke schade moeten dekken voor de volgende gevallen:

-de overdracht van een voorschot aan de verkoper van een onroerend goed terwijl de verzekerde te goeder trouw zou verwaarloosd hebben na te gaan of deze laatste geen bevoorrechte schuldeisers had;

- de afwezigheid of de ontoereikende verzekering, met inbegrip van de risico's van brand, waterschade, glasbreuk, burgerlijke aansprakelijkheid gebouw en lift, burgerlijke aansprakelijkheid van de mede-eigendom ingevolge vergetelheid, nalatigheid of een fout van de verzekerde;

- de uitvoering van niet-dringende werken zonder het akkoord van de algemene vergadering of de overschrijding van het bestek;

- misbruik van ontslagrecht ten overstaan van onderhoudspersoneel;

- het niet tijdig of niet opstarten van een procedure tegen de in gebreke blijvende eigenaars;

- het niet in zake roepen van de aannemer in het kader van zijn tienjarige aansprakelijkheid;

- het aanvaarden van de oplevering van niet of slecht uitgevoerde werken zonder voorbehoud te maken;

- de schadelijke gevolgen van alle betalingen aan een aannemer die niet geregistreerd is.

Bron:Nieuwe plichtenleer BIV

Debat (in het Frans):PIM- forum

15:38 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, biv |  Facebook | |  Print | |

19-08-06

Communication transparente impossible?

Assez souvent on dit que c'est impossible de communiquer correctement dans des grands complexes.

Les Venelles est un grand complexe, situé pas loin de chez nous, construit en deux phases et sensiblement du même volume et coût que les 11 bâtiments situé sur notre lotissement. L'ensemble est aussi géré par deux associations de copropriétés.

Un copropriétaire a mis pour Les Venelles un BLog convivial sur pied, lié à un forum.

On peut dire que la manière de communiquer, l'organisation des assemblées généraux, etc ... par les mandataires de cette ACP se distingue nettement de celle où je suis copropriétaire.

C'est un fait que les honoraires de leur syndic sont plus élevées que chez nous. Mais on voit dans les comptes que les autres frais sont nettement inférieur aux nôtres. Avec moins de coûts cachés, ... .

Cela mérite une réflection.

Cordialement,

Luc

18:24 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, communicatie, boekhouding, syndicus |  Facebook | |  Print | |