06-10-08

De Stadswinkel: Cyclus Gratis Lezingen oktober november 2008

De tweede cyclus gratis lezingen 2008 die door De Stadswinkel in de Sint Gorikshallen wordt georganiseerd, heeft als thema het 'Duurzaam wonen in Brussel'

> renovatie van de woning
> energiebesparingen
> onderhoud van het architecturale patrimonium
> ecoconstructie

 

Dit jaar heeft de Stadswinkel samengewerkt met onder andere de Burgemeester en Schepencollege van de Gemeente Evere

PLAATS

  • Sint-Gorikshallen: Middaglezingen en avondlezingen
  • Brusselse gemeente: Avondlezingen

Klik hier voor meer informatie ....


 

De volgende lezingen zijn volgens mij nuttig voor mede-eigenaars van onze mede-eigendom (résumé in de taal van de lezing).

Voor elke lezing kan, als men niet aanwezig kan of kon zijn, de presentatie gedownload worden (klik hierna op de datum).

01 oktober 2008: RENOVATION ET PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BÂTIMENTS (PEB)

Depuis le 2 juillet 2008, les demandes de permis d’urbanisme pour la construction d’immeubles neufs ou rénovés doivent être accompagnées d’un volet « énergie », selon la nouvelle réglementation sur la Performance Energétique des Bâtiments (PEB). La conférence portera sur la procédure simplifiée qui concerne la rénovation simple.

 

02 oktober 2008: ISOLEER UW BUITENMUREN !

In de stad vindt men meestal rijwoningen, wat een troef is inzake energiebesparing. Blijven nog alle niet-geïsoleerde muren die aan de koude worden blootgesteld, de muren van de uitbreidingen achteraan en de gemeenschappelijke muren die enkele meter boven het naburige huis uitsteken. De spreker stelt ons in de vorm van casestudy's de goede praktijken voor inzake de isolatie van muren langs de buitenkant.

 

09 oktober 2008: NATUURLIJKE VENTILATIE IN BESTAANDE GEBOUWEN

Ventileren kan natuurlijk of mechanisch. In bestaande gebouwen en vele verbouwingen is het onmogelijk op een esthetisch verantwoorde of betaalbare manier een mechanisch ventilatiesysteem te installeren. Toch zijn verluchtingsoplossingen altijd mogelijk. Deze lezing geeft tips over optimale natuurlijke verluchting en/of ventilatie met een minimum aan energieverlies.

 

15 oktober 2008: UN EXEMPLE DE RENOVATION BASSE CONSOMMATION D’ENERGIE

Cette rénovation d’un appartement mansardé typiquement bruxellois, intégrant les notions d’éco construction et de basse consommation d’énergie, a été réalisée avec simplicité et peut être facilement reproduite, à condition de prendre en considération certains critères techniques. Les sujets suivants seront abordés : choix des matériaux, composition des parois, ventilation, acoustique, protection contre la surchauffe… Une démarche globale avec ses erreurs et réussites.

 

16 oktober 2008: BASISPRINCIPES VAN ELEKTRICITEITSINSTALLATIES IN WONINGEN

Welke zijn de verschillende elementen waaruit een elektrische installatie is samengesteld volgens de voorschriften van het AREI ? Wat zijn de criteria's voor de gelijkvormigheid van een installatie?
Wat gebeurt er als men de teller wijzigt, verzwaart of uitbreidt?
Dankzij deze lezing zal uw elektriciteitsinstallatie zowel technisch als wettelijk (bijna) geen geheimen meer voor u hebben !

 

5 november 2008: L’UTILISATION RATIONNELLE DE L’EAU DANS LE BATIMENT

Quels sont les principes d'une installation visant à une meilleure gestion de l’eau dans le bâtiment ? Comment diminuer ses consommations tout en préservant la qualité de l’eau ? Quelles peuvent être les propositions concrètes pour améliorer une installation existante ? Autant de questions auxquelles cette conférence répondra afin de vous permettre de réduire le montant de votre facture d’eau, pour une meilleure préservation de l’environnement.

 

6 november 2008: NAAR EEN GEZOND BINNENMILIEU

Uit verschillende studies blijkt dat de lucht in huis vaak ongezonder is dan de lucht buitenshuis. In deze lezing worden alle mogelijke ongezonde invloeden in huis belicht. Je krijgt een overzicht van vaak voorkomende vervuilingsbronnen, hoe je ze kan herkennen, hun mogelijke invloed op uw gezondheid, maar ook waardevolle alternatieven en tips voor gezond gedrag en wat je zelf kan doen.

 

12 november 2008: ISOLATION ACOUSTIQUE : ETUDE DE CAS CONCRETS

Un professionnel de l’acoustique nous fait part de son expérience sur le terrain. Il passe en revue différents problèmes d’isolation et de corrections acoustiques qu’il rencontre couramment dans les logements bruxellois et expose les techniques qu’il met en œuvre pour y remédier.

 

19 november 2008: DE L’AMIANTE DANS NOS LOGEMENTS ?

Interdite aujourd’hui, l’amiante ou asbeste, a connu de nombreuses applications dans la construction. Dès lors, nous habitons dans des logements où des matériaux contenant de l’amiante ont peut-être été utilisés. Où risque-t-on d’en trouver aujourd’hui ? Est-ce dangereux pour notre santé ? Quels matériaux en contiennent ? Et comment l’éliminer sans danger en cas de rénovation de son logement ?

 

26 november 2008: COMMENT REDUIRE SES CONSOMMATIONS D’ENERGIE SANS INVESTISSEMENTS LOURDS ?

La montée du prix de l’énergie et des effets liés au réchauffement climatique incitent à la réflexion. Réaliser jusqu’à 30% d’économie est possible sans faire de lourds investissements. Tous les bruxellois (locataires et propriétaires) peuvent agir dès maintenant : il suffit de connaître les bons gestes qui favorisent les économies.

 


 

 

Dit alles om, na de AV 1007 van 15.10.2008, de AV van 2008 en 2009 voor te bereiden. Tijdens de AV 2008 zal de huidige staat van onze gebouwen besproken worden en tijdens de AV 2009 zulleen we de eerste maatregeleen kunnen nemen om onze mede-eigendom klaar te maken voor de uitdagingen van de 21ste eeuw, rekening houdend met onze financiële mogelijkheden.

11:36 Gepost door Luc in Werken | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, duurzame ontwikkeling |  Facebook | |  Print | |

10-09-08

Het vernietigen van een boom ... en zijn gevolgen

Op een andere Blog staat een korte fotoreportage over de gebeurtenissen van 10 september 2008, met de impact daarvan op de sociale controle door de werkelijke aanvragers op de andere mede-eigenaars:

- het vellen van een boom in onze mede-eigendom

- het snoeien van een groep laurierstruiken

 

12:09 Gepost door Luc in Onderhoud | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, duurzame ontwikkeling, stedebouw |  Facebook | |  Print | |

12-08-08

VME (4): Recht van inzage van de AV

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (Art. 38):

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

11:20 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: boekhouding, mede-eigenaar, av |  Facebook | |  Print | |

09-08-08

VME (3): De individuele afrekening

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (deel D.2):

D2. De syndicus deelt aan alle leden van de vereniging van mede-eigenaars de rekening mee van iedere mede-eigenaar.

31.
Artikel 4 van de WVP bepaalt dat de persoonsgegevens toereikend, ter zake dienend en niet overmatig dienen te zijn ten aanzien van de doeleinden waarvoor zij werden verkregen en verder worden verwerkt.

32.
Om de afrekening tussen de mede-eigenaars goed te laten verlopen, moet de syndicus ofwel een tabel opmaken met de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars, ofwel een individueel rekeningoverzicht met de kostenverdeling. In de praktijk varieert de werkmethode van syndicus tot syndicus. De belangrijkste vraag is hier of het al dan niet mogelijk is de betrokken persoon (de mede-eigenaar, eventueel zijn huurder) te identificeren aan de hand van de afrekeningen die aan de algemene vergadering worden voorgelegd.

33.
De Commissie vestigt er de aandacht op dat de verwijzing naar een appartement of een kavel al voldoende kan zijn opdat de verwerkte gegevens persoonsgegevens zouden zijn (cf; artikel 1, §1 van de WVP) van zodra de betrokken natuurlijke persoon identificeerbaar is.

34.
Opmerkingen:
-
Deze kwestie moet tot haar juiste proporties herleid worden: de statuten van de mede-eigendom kennen aan elke kavel of aan elk type kavel een aandeel toe in de onverdeeldheid. Het reglement van mede-eigendom refereert naar deze aandelen om de gemeenschappelijke kosten te verdelen. Andere uitgaven (de zogenaamde privatieve) worden volledig of gemengd verdeeld4 op basis van de individuele meters. Het kan gaan om verbruik van warm of koud water of verwarmingskosten in het geval deze diensten door de mede-eigendom worden aangeleverd.
-
De Commissie meent dat de verdeelde uitgaven en kosten in functie van de aandelen geen probleem vormt, omdat dit inherent is aan de onverdeeldheid (gemeenschappelijke kosten) en zelfs al zouden die onder de kavels worden verdeeld, dan nog zou de uitsplitsing gemakkelijk kunnen gebeuren in verhouding tot het aandeel van elke kavel in de onverdeeldheid.

35.
Het probleem situeert zich dus eigenlijk vooral rond de privatieve uitgaven en de schuldenstaat van eenieder ten opzichte van de mede-eigendom.

36.
In de praktijk zal afhankelijk van de syndicus, de ene de volledige nominatieve afrekening voorleggen en de andere de informatie anoniem aan de algemene vergadering voorleggen en aan iedere mede-eigenaar slechts zijn persoonlijke rekening meedelen.

37.
Het doeleinde van deze mededeling is met name de goedkeuring van de boekhouding die de syndicus verrichte, maar ook de mogelijkheid bieden eventueel de berekening zelf, de verdeelmethode of beheersregels te betwisten, mochten de voorgelegde rekeningen problematische consumptiepraktijken aantonen.

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

39.
Aangezien :
-
de syndicus persoonlijk aansprakelijk is voor zijn beheer en daarvan rekenschap moet afleggen aan de algemene vergadering om wiens goedkeuring hij verzoekt,
-
bepaalde mede-eigenaars verdenkingen uiten aan het adres van de syndicus en zelfs de andere mede-eigenaars, een zo transparant mogelijke boekhouding gerechtvaardigd is,
-
elke mede-eigenaar de rechter kan verzoeken de verdeelsleutel van de kosten te wijzigen omdat hij daardoor schade lijdt, en ook de berekeningswijze ervan ingeval deze onjuist zou zijn of geworden zijn ten gevolge aanpassingen aan het gebouw,
-
bepaalde beslissingen over het inleiden van een gerechtelijke procedure voor schuldvordering tegen bepaalde mede-eigenaars met kennis van zaken moeten worden genomen,
is de Commissie van oordeel dat het voorleggen door de syndicus van een tabel van de kosten- en uitgavenverdeling per kavel met inbegrip van de privatieve uitgaven en een schuldenstaat van elk lid op zich, niet disproportioneel is ten aanzien van de WVP.

40.
De algemene vergadering van de mede-eigendom zou zich niettemin uitdrukkelijk kunnen uitspreken om een overzicht te vragen van de privatieve geglobaliseerde uitgaven (bijv. per mede-eigenaar of kavel, totaal water+ verwarming, enz.).

41.
De Commissie meent echter dat als er huurders in het gebouw zijn, de syndicus aan de mede-eigenaars bovenop de tabel ook nog een tabeluittreksel moet verstrekken dat zich beperkt tot de betrokken kavel. Op die manier kan elke huurder de afrekening verifiëren die hij van zijn eigenaar ontvangt, zonder dat hij evenwel inzage heeft in de gegevens over de individuele rekeningen van de andere mede-eigenaars of huurders.

 

14:53 Gepost door Luc in Algemeen | Permalink | Commentaren (1) | Tags: privacy, boekhouding, syndicus, av, mede-eigenaar |  Facebook | |  Print | |

07-08-08

VME (1): De vereniging van mede-eigenaars

Uittreksel van het advies nr. 22 van de privacy commissie (punten 9 en 10):

9.
De mede-eigenaars van een gebouw vormen de vereniging van mede-eigenaars. Deze vereniging bezit rechtspersoonlijkheid en heeft uitsluitend als doel het behoud en het beheer van het gebouw (artikel 577-5, §3 van het Burgerlijk Wetboek) en meer bepaald het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de diensten waar elke private kavel kan van genieten via de tussenkomst van de gemeenschap (naargelang het geval: verwarming water- en elektriciteitsvoorziening,…).

10.
De vereniging bereikt haar doel met behulp van twee organen door de wet bepaald: de algemene vergadering van de mede-eigenaars en de syndicus. Net zoals bij de commerciële maatschappijen en andere burgerlijke verenigingen met rechtspersoonlijkheid, bepaalt de wet heel precies de specifieke bevoegdheden van deze beide bij wet verplichte organen. Deze bevoegdheden en de omvang ervan kunnen nog verder worden omschreven in de statuten van de vereniging (het reglement van mede-eigendom) of door het soeverein orgaan (de algemene vergadering) die daarnaast ook kan beslissen een raad van beheer op te richten die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer.

 

20:45 Gepost door Luc in Algemeen | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, syndicus, privacy, vme |  Facebook | |  Print | |

11-03-08

Algemene Vergadering van 13.03.2008 19u … Quid ????

Nog twee dagen voor de Algemene Vergadering van 13.03.2008.

Voor wie de Franstalige versie van deze Blog heeft gevolgd, weet dat ik links naar een pakket informatie ter beschikking heb gesteld.

De Nederlandstalige informatie is minder vlot beschikbaar op het Internet.

Waarschijnlijk omdat er minder problemen zijn en/of omdat het Gerecht vlugger kan ingrijpen, of vooral omdat de betrokken mede-eigenaars beter hun belangen kunnen opvolgen, omdat de principes van "good governance" in de praktijk beter worden toegepast.

Wegens tijdsgebrek heb ik een keuze moeten maken. Enerzijds ontbrak de tijd om de teksten te vertalen. Maar anderzijds heb ik bemerkt dat minderheidsgroepen zoals de 30/40 jarigen, de Nederlandstalige, de anderstalige, de oudere gepensioneerden, … niet moeten overtuigd worden. Want zij weten wat er aan de hand is en werden geminoriseerd door de ex-machthebbers. Ik heb daar enkele eclatante voorbeelden van.

Dus heb ik mij geconcentreerd op de relatief grotere groep die manifest gedesinformeerd werd door de ex-machthebbers.

Het is een feit dat ik één van de zeldzame mede-eigenaars ben geweest die zich publiek ongerust maakt over het beheer van onze vereniging.

Maar er zijn precedenten … de meest eclatante is de brief van “B”, gepensioneerd in 1999, gevoegd bij de PV van de AV van 1998. Het is ten andere die brief die mij bewust gemaakt heeft van het feit dat de problemen binnen onze vereniging van mede-eigenaars ernstig waren. Niet vergeten dat “B” in feite onze eerste medebeheerder was in 1978 gedurende enkele maanden.

Dat “B” na het overlijden van onze voorzitter 1980-1999, op 01.09.1999 zijn kazak heeft gedraaid door goed te keuren dat de toenmalige syndicus bepaalde wie lid was van de nieuwe Raad van Beheer, wie de nieuwe leveranciers werden, .... en door toe te treden tot deze RvB, wijzigt niets aan de problematiek te gronde. Zijn brief van 1998 blijft nog steeds geldig, maar hij mocht iets minder virulent geweest zijn.

Ik heb de ogen niet gesloten voor de soms obscure handelingen van de vroegere syndicus.

Ten andere de rechter heeft mij herhaaldelijk gelijk gegeven.

Zo is de Algemene Vergadering van 2004 nu al voor de tweede maal vernietigd. En de bewijzen, voorgelegd door mij (belangenvermenging, ...), zijn in se analoog als voor deze van 2005 en 2006 … die nog niet behandeld zijn. 

De dagorde van deze AV 2004 werd terug vermeld op de dagorde van 13.03.2008, maar is manifest niet conform aan het laatste vonnis. Lees zelf het vonnis. Wettelijk moet het minstens 10 dagen op voorhand beschikbaar zijn voor U, vooraleer de AV een beslissing neemt. We gaan waarschijnlijk terug naar een vernietiging als de AV niet ingrijpt.

Uiteindelijk heeft de Vrederechter het mandaat van de vorige syndicus geschorst op 21.02.2007 en een nieuwe syndicus aangesteld. In de praktijk werd het niet hernieuwd op 01.12.2007. Zijn mandaat is dus ook contractueel vervallen. Heeft U ooit het contract van de vorige syndicus mogen/kunnen lezen ???

De wet is zeer duidelijk: de AV worden georganiseerd door de syndicus en de syndicus is aansprakelijk voor zijn daden.

Alle kosten in verband met deze vernietigingen kunnen dus door de AV ten laste gelegd worden van de vorige syndicus.

Wie heeft er belang bij dat dit niet gebeurt ???

Wie heeft er belang bij dat deze enorme kosten ten laste vallen van de VME ???

Wie heeft er belang bij dat men gelooft dat de kosten om de VME te verplichten de wet toe te passen ten laste kunnen gelegd worden van wie klacht heeft ingediend en niet van wie daar verantwoordelijk voor is  ???

Als men bij jou inbreekt, moet jij de boetes van de inbreker betalen en zijn kosten van het proces vergoeden ???? 

Maar feit is dat deze ex-mandatarissen daarna door de vorige syndicus voor de Burgerlijke Rechtbank van 1ste aanleg wel medeverantwoordelijk kunnen gesteld worden !!!

Het is ook een feit dat de ex-machthebbers kwistig kleine voordelen hebben rondgestrooid bij een kleine groep. Maar deze laatste kunnen meestal aantonen dat zij te goeder trouw waren en zo de schade berokkend aan de VME afwentelen op deze ex-machthebbers.

Maar zij moeten tijdens deze AV duidelijk stelling nemen en zo aantonen dat zij zich willen houden aan het kader, bepaald door de wet, aangevuld door onze statuten.

Besluit:

Kom naar de Algemene Vergadering in persoon
en zorg ervoor dat U correct en onpartijdig wordt geïnformeerd vooraleer U uw stem uitbrengt.

 

09:27 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: rvb, syndicus, gerecht, av, av 20080313 |  Facebook | |  Print | |

14-10-06

Openbaar onderzoek

Er wordt een openbaar onderzoek geopend over de aanvraag van een milieuvergunning klasse 1B voor elk van de drie blokken, gelegen in de verkaveling van twee kavels tussen de Genèvelaan, Vrijetijdslaan, Oud-Strijderslaan en Tuinwijk.

Zie: Bericht van openbaar onderzoek of (F)

Periode: 16.10.2006 8u tot 30.10.2006 13u.

Overlegcommissie: 23.10.2006

Meer info:Forum PIM - sujet "Copropriété et IBGE" (Casimir is één van de alias van onze voorzitter van de Raad van Beheer).

Onze VME beheert de twee blokken van de Oud-Strijderslaan 101-111, gebouwd op het kavel nr. 1 van deze verkaveling.

06:54 Gepost door Luc in Werken | Permalink | Commentaren (0) | Tags: milieuvergunning, syndicus, av |  Facebook | |  Print | |

28-09-06

Adressenlijst

Onze syndicus heeft, na meer dan 5 jaar, uiteindelijk schriftelijk toegestaan dat elke mede-eigenaar de bijgewerkte adressenlijst van de mede-eigenaars mag inzien en een afschrift kan bekomen tegen kostprijs. Positief is zeker dat geen rechter diende tussen te komen.

De syndicus is wettelijk verplicht deze inzage te verlenen, in toepassing van onder andere Art. 577/6 § 1 en 577/8 § 4 6° BW, evenals Art. 2, 3 § 1, 5 c) en 17 § 1 2de lid van de wet van 08.12.1992.

Er zal dus een rechtstreeks contact mogelijk zijn buiten de Algemene Vergadering tussen de eigenaars, bewoners of niet.

Slechts 20% van hen was in persoon aanwezig tijdens de Algemene Vergadering van de voorbije jaren. Minstens 10% is een nieuwe eigenaar sinds minder dan twee jaar. Deze contacten zijn dus noodzakelijk, wil men met kennis van zaken aanwezig zijn op de cruciale algemene vergaderingen van de komende drie jaar. En vooral samen met zijn collega's de noodzakelijke beslissingen nemen voor het behoud van onze mede-eigendom.

22:50 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (2) | Tags: av, syndicus, adressenlijst, privacy |  Facebook | |  Print | |

02-09-06

On habite l'immeuble que l'on mérite

Lu sur un forum français:

Ecrit par lnsacorh le 31 Aug 2006 à 20:20:47
Je répète sans cesse une phrase d'un membre très compétent ici GEDEHEM
"On habite l'immeuble que l'on mérite". En 1 mot, intéressons-nous à notre bien. C'est du boulot, c'est vrai mais c'est à vous pas au syndic.
Ne venez pas pleurer derrière. Car quand le syndic sent que les propriétaires sont présents à la vie de l'immeuble, il ne fait plus n'importe quoi. Une AG se prépare 6 mois minimum à l'avance

Source: Forum UniversImmo - Facturation du syndic

16:04 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, werken, av |  Facebook | |  Print | |

19-08-06

Communication transparente impossible?

Assez souvent on dit que c'est impossible de communiquer correctement dans des grands complexes.

Les Venelles est un grand complexe, situé pas loin de chez nous, construit en deux phases et sensiblement du même volume et coût que les 11 bâtiments situé sur notre lotissement. L'ensemble est aussi géré par deux associations de copropriétés.

Un copropriétaire a mis pour Les Venelles un BLog convivial sur pied, lié à un forum.

On peut dire que la manière de communiquer, l'organisation des assemblées généraux, etc ... par les mandataires de cette ACP se distingue nettement de celle où je suis copropriétaire.

C'est un fait que les honoraires de leur syndic sont plus élevées que chez nous. Mais on voit dans les comptes que les autres frais sont nettement inférieur aux nôtres. Avec moins de coûts cachés, ... .

Cela mérite une réflection.

Cordialement,

Luc

18:24 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, communicatie, boekhouding, syndicus |  Facebook | |  Print | |

18-08-06

Adviseert een mede-eigenaar of beslist hij?

Vandaag ergens op een Blog gelezen dat men naar een Algemene Vergadering van mede-eigenaars gaat om er advies uit te brengen over bepaalde werken, ... .

Dat is een typisch misverstand, welke niet uit de wereld geholpen wordt door de mandatarissen van deze verenigingen.

Want het beslissingsrecht hoort toe aan de Algemene Vergadering, en niet aan de syndicus en noch minder aan de Raad van Beheer. Zij hebben andere taken.

In meer en meer mede-eigendommen is men niet meer akkoord met deze "klassieke" maar in feite onwettelijke gang van zaken. Spijtig genoeg wint daar niemand bij op korte termijn.

Maar op lange termijn is er één winnaar, als de wet terug correct toegepast wordt: de mede-eigendom zelf, en dus alle (toekomstige) eigenaars en bewoners.

Groetjes,

Luc

17:50 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: vme, av, rvb, syndicus |  Facebook | |  Print | |