31-10-08

Bankgarantie

Uit informatie beschikbaar sinds 29/10/2008 op de website van vzw VSDC (Vlaams Studie-en Documentatiecentrum voor VZW's) zou indirect blijken dat de bankrekeningen van onze VME van dezelfde garanties kunnen genieten als een privaat persoon.

Het is mogelijk dat vzw NICM bij de bevoegde overheid zal aandringen op het verhogen van deze wettelijke garantie tot minstens 10% van de waarde van de gedwongen mede-eigendom, zo bijvoorbeeld de VME beheerd wordt door een wettelijk erkende syndicus die voldoet aan al zijn deontologische verplichtingen, de VME een correcte meerjaren planning heeft voor de groot onderhoud van de mede-eigendom, ... .

Maar het is een feit dat, in de huidige context, een wettelijk erkende syndicus, die voldoet aan zijn wettelijke en deontolopgische verplichtingen, garant staat of zou moeten staan, via zijn verzekeringsmaatschappij, voor 100% van de fondsen van de VME.

Het is vanzelfsprekend dat bij de volgende verkiezing van een syndicus voor onze VME, aan de kandidaat-syndici zal gevraagd worden om het bewijs van deze verzekering te voegen bij hun kandidatuurstelling, te voegen bij de uitnodiging voor de AV, zoals bepaald door het vonnis d.d. 16.06.2008.

Het is ook een feit dat elke kandidatuur van een syndicus voor onze VME, die dit bewijs niet kan voorleggen met argwaan zal bekeken worden.

07:20 Gepost door Luc in Financiën | Permalink | Commentaren (2) | Tags: onderhoud, boekhouding, reservefonds |  Facebook | |  Print | |

12-08-08

VME (4): Recht van inzage van de AV

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (Art. 38):

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

11:20 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: boekhouding, mede-eigenaar, av |  Facebook | |  Print | |

09-08-08

VME (3): De individuele afrekening

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (deel D.2):

D2. De syndicus deelt aan alle leden van de vereniging van mede-eigenaars de rekening mee van iedere mede-eigenaar.

31.
Artikel 4 van de WVP bepaalt dat de persoonsgegevens toereikend, ter zake dienend en niet overmatig dienen te zijn ten aanzien van de doeleinden waarvoor zij werden verkregen en verder worden verwerkt.

32.
Om de afrekening tussen de mede-eigenaars goed te laten verlopen, moet de syndicus ofwel een tabel opmaken met de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars, ofwel een individueel rekeningoverzicht met de kostenverdeling. In de praktijk varieert de werkmethode van syndicus tot syndicus. De belangrijkste vraag is hier of het al dan niet mogelijk is de betrokken persoon (de mede-eigenaar, eventueel zijn huurder) te identificeren aan de hand van de afrekeningen die aan de algemene vergadering worden voorgelegd.

33.
De Commissie vestigt er de aandacht op dat de verwijzing naar een appartement of een kavel al voldoende kan zijn opdat de verwerkte gegevens persoonsgegevens zouden zijn (cf; artikel 1, §1 van de WVP) van zodra de betrokken natuurlijke persoon identificeerbaar is.

34.
Opmerkingen:
-
Deze kwestie moet tot haar juiste proporties herleid worden: de statuten van de mede-eigendom kennen aan elke kavel of aan elk type kavel een aandeel toe in de onverdeeldheid. Het reglement van mede-eigendom refereert naar deze aandelen om de gemeenschappelijke kosten te verdelen. Andere uitgaven (de zogenaamde privatieve) worden volledig of gemengd verdeeld4 op basis van de individuele meters. Het kan gaan om verbruik van warm of koud water of verwarmingskosten in het geval deze diensten door de mede-eigendom worden aangeleverd.
-
De Commissie meent dat de verdeelde uitgaven en kosten in functie van de aandelen geen probleem vormt, omdat dit inherent is aan de onverdeeldheid (gemeenschappelijke kosten) en zelfs al zouden die onder de kavels worden verdeeld, dan nog zou de uitsplitsing gemakkelijk kunnen gebeuren in verhouding tot het aandeel van elke kavel in de onverdeeldheid.

35.
Het probleem situeert zich dus eigenlijk vooral rond de privatieve uitgaven en de schuldenstaat van eenieder ten opzichte van de mede-eigendom.

36.
In de praktijk zal afhankelijk van de syndicus, de ene de volledige nominatieve afrekening voorleggen en de andere de informatie anoniem aan de algemene vergadering voorleggen en aan iedere mede-eigenaar slechts zijn persoonlijke rekening meedelen.

37.
Het doeleinde van deze mededeling is met name de goedkeuring van de boekhouding die de syndicus verrichte, maar ook de mogelijkheid bieden eventueel de berekening zelf, de verdeelmethode of beheersregels te betwisten, mochten de voorgelegde rekeningen problematische consumptiepraktijken aantonen.

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

39.
Aangezien :
-
de syndicus persoonlijk aansprakelijk is voor zijn beheer en daarvan rekenschap moet afleggen aan de algemene vergadering om wiens goedkeuring hij verzoekt,
-
bepaalde mede-eigenaars verdenkingen uiten aan het adres van de syndicus en zelfs de andere mede-eigenaars, een zo transparant mogelijke boekhouding gerechtvaardigd is,
-
elke mede-eigenaar de rechter kan verzoeken de verdeelsleutel van de kosten te wijzigen omdat hij daardoor schade lijdt, en ook de berekeningswijze ervan ingeval deze onjuist zou zijn of geworden zijn ten gevolge aanpassingen aan het gebouw,
-
bepaalde beslissingen over het inleiden van een gerechtelijke procedure voor schuldvordering tegen bepaalde mede-eigenaars met kennis van zaken moeten worden genomen,
is de Commissie van oordeel dat het voorleggen door de syndicus van een tabel van de kosten- en uitgavenverdeling per kavel met inbegrip van de privatieve uitgaven en een schuldenstaat van elk lid op zich, niet disproportioneel is ten aanzien van de WVP.

40.
De algemene vergadering van de mede-eigendom zou zich niettemin uitdrukkelijk kunnen uitspreken om een overzicht te vragen van de privatieve geglobaliseerde uitgaven (bijv. per mede-eigenaar of kavel, totaal water+ verwarming, enz.).

41.
De Commissie meent echter dat als er huurders in het gebouw zijn, de syndicus aan de mede-eigenaars bovenop de tabel ook nog een tabeluittreksel moet verstrekken dat zich beperkt tot de betrokken kavel. Op die manier kan elke huurder de afrekening verifiëren die hij van zijn eigenaar ontvangt, zonder dat hij evenwel inzage heeft in de gegevens over de individuele rekeningen van de andere mede-eigenaars of huurders.

 

14:53 Gepost door Luc in Algemeen | Permalink | Commentaren (1) | Tags: privacy, boekhouding, syndicus, av, mede-eigenaar |  Facebook | |  Print | |

02-03-08

Jaarafrekeningen ondernemingen zijn gratis toegankelijk

Gelezen op het vastgoedforum van PIM:
"Depuis ce 4 février 08, la Banque Nationale de Belgique a rendu gratuite la consultation (format pdf) des comptes annuels (limité aux 5 dernières années)."

 Zie: BNB

De problematiek van de leveranciers zou aanleiding geweest zijn tot veel minder betwistingen in onze vereniging indien deze gratis informatie al beschikbaar was geweest in 2004.

Een tip: consulteer de jaarafrekeningen 2004-2006 van de firma's vermeld in onze afrekeningen 2004-2006.     

Behalve voor de eerste drie jaarafrekeningen, dienen het netto-kapitaal steeds hoger te liggen dan het wettelijk kapitaal van de firma, of anders de wettelijke waarborg onvolledig.

Je zal bemerken dat voor onze grootste leverancier dat kapitaal toen zelfs negatief was. D. w. z. dat deze firma toen virtueel failliet was.

Een firma die minder dan 50% van het wettelijk kapitaal kan honoreren, moet een jaarlijkse bijzonder verslag uitbrengen, gerangschikt als laatste stuk van de afrekening.

Onze huidige syndicus heeft zijn oprichtingskosten afgeschreven het eerste jaar en kan nu al een afrekening met winst voorleggen.

Bemerkenswaardig is ook dat hij de eerste (en tot nu toe enige binnene onze VME) is die het aandurft om zijn jaarafrekening integraal te laten nazien door een wettelijk erkende account (= expert-comptable).

 

09:57 Gepost door Luc in Financiën | Permalink | Commentaren (0) | Tags: boekhouding, syndicus |  Facebook | |  Print | |

22-02-08

De rekencommissaris: wat moet hij doen?

De rekencommissaris moet onpartijdig zijn en niet betrokken bij betwistingen. Dat is logisch, maar wat moet hij wel doen?

In Frankrijk is het klaar en duidelijk. De vereniging ARC het gedetailleerd uitgelegd in de volgende tekst.  

In België is het vaag. Dezelfde principes zijn van toepassing, maar men kan ze niet opleggen, gezien onze wetten minder in detail gaan.

In onze statuten echter zijn expliciet het jaarlijkse nazicht van de rekeningen mogelijk voor de individuele mede-eigenaar. De syndicus kan dat niet weigeren.

 

 

 

00:01 Gepost door Luc in Raad van Beheer | Permalink | Commentaren (2) | Tags: av 2008 03 13, boekhouding |  Facebook | |  Print | |

19-08-06

Communication transparente impossible?

Assez souvent on dit que c'est impossible de communiquer correctement dans des grands complexes.

Les Venelles est un grand complexe, situé pas loin de chez nous, construit en deux phases et sensiblement du même volume et coût que les 11 bâtiments situé sur notre lotissement. L'ensemble est aussi géré par deux associations de copropriétés.

Un copropriétaire a mis pour Les Venelles un BLog convivial sur pied, lié à un forum.

On peut dire que la manière de communiquer, l'organisation des assemblées généraux, etc ... par les mandataires de cette ACP se distingue nettement de celle où je suis copropriétaire.

C'est un fait que les honoraires de leur syndic sont plus élevées que chez nous. Mais on voit dans les comptes que les autres frais sont nettement inférieur aux nôtres. Avec moins de coûts cachés, ... .

Cela mérite une réflection.

Cordialement,

Luc

18:24 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, communicatie, boekhouding, syndicus |  Facebook | |  Print | |