09-08-08

VME (3): De individuele afrekening

Uittreksel uit het advies nr. 22 van de privacy commissie (deel D.2):

D2. De syndicus deelt aan alle leden van de vereniging van mede-eigenaars de rekening mee van iedere mede-eigenaar.

31.
Artikel 4 van de WVP bepaalt dat de persoonsgegevens toereikend, ter zake dienend en niet overmatig dienen te zijn ten aanzien van de doeleinden waarvoor zij werden verkregen en verder worden verwerkt.

32.
Om de afrekening tussen de mede-eigenaars goed te laten verlopen, moet de syndicus ofwel een tabel opmaken met de verdeling van de kosten over de mede-eigenaars, ofwel een individueel rekeningoverzicht met de kostenverdeling. In de praktijk varieert de werkmethode van syndicus tot syndicus. De belangrijkste vraag is hier of het al dan niet mogelijk is de betrokken persoon (de mede-eigenaar, eventueel zijn huurder) te identificeren aan de hand van de afrekeningen die aan de algemene vergadering worden voorgelegd.

33.
De Commissie vestigt er de aandacht op dat de verwijzing naar een appartement of een kavel al voldoende kan zijn opdat de verwerkte gegevens persoonsgegevens zouden zijn (cf; artikel 1, §1 van de WVP) van zodra de betrokken natuurlijke persoon identificeerbaar is.

34.
Opmerkingen:
-
Deze kwestie moet tot haar juiste proporties herleid worden: de statuten van de mede-eigendom kennen aan elke kavel of aan elk type kavel een aandeel toe in de onverdeeldheid. Het reglement van mede-eigendom refereert naar deze aandelen om de gemeenschappelijke kosten te verdelen. Andere uitgaven (de zogenaamde privatieve) worden volledig of gemengd verdeeld4 op basis van de individuele meters. Het kan gaan om verbruik van warm of koud water of verwarmingskosten in het geval deze diensten door de mede-eigendom worden aangeleverd.
-
De Commissie meent dat de verdeelde uitgaven en kosten in functie van de aandelen geen probleem vormt, omdat dit inherent is aan de onverdeeldheid (gemeenschappelijke kosten) en zelfs al zouden die onder de kavels worden verdeeld, dan nog zou de uitsplitsing gemakkelijk kunnen gebeuren in verhouding tot het aandeel van elke kavel in de onverdeeldheid.

35.
Het probleem situeert zich dus eigenlijk vooral rond de privatieve uitgaven en de schuldenstaat van eenieder ten opzichte van de mede-eigendom.

36.
In de praktijk zal afhankelijk van de syndicus, de ene de volledige nominatieve afrekening voorleggen en de andere de informatie anoniem aan de algemene vergadering voorleggen en aan iedere mede-eigenaar slechts zijn persoonlijke rekening meedelen.

37.
Het doeleinde van deze mededeling is met name de goedkeuring van de boekhouding die de syndicus verrichte, maar ook de mogelijkheid bieden eventueel de berekening zelf, de verdeelmethode of beheersregels te betwisten, mochten de voorgelegde rekeningen problematische consumptiepraktijken aantonen.

38.
De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.

39.
Aangezien :
-
de syndicus persoonlijk aansprakelijk is voor zijn beheer en daarvan rekenschap moet afleggen aan de algemene vergadering om wiens goedkeuring hij verzoekt,
-
bepaalde mede-eigenaars verdenkingen uiten aan het adres van de syndicus en zelfs de andere mede-eigenaars, een zo transparant mogelijke boekhouding gerechtvaardigd is,
-
elke mede-eigenaar de rechter kan verzoeken de verdeelsleutel van de kosten te wijzigen omdat hij daardoor schade lijdt, en ook de berekeningswijze ervan ingeval deze onjuist zou zijn of geworden zijn ten gevolge aanpassingen aan het gebouw,
-
bepaalde beslissingen over het inleiden van een gerechtelijke procedure voor schuldvordering tegen bepaalde mede-eigenaars met kennis van zaken moeten worden genomen,
is de Commissie van oordeel dat het voorleggen door de syndicus van een tabel van de kosten- en uitgavenverdeling per kavel met inbegrip van de privatieve uitgaven en een schuldenstaat van elk lid op zich, niet disproportioneel is ten aanzien van de WVP.

40.
De algemene vergadering van de mede-eigendom zou zich niettemin uitdrukkelijk kunnen uitspreken om een overzicht te vragen van de privatieve geglobaliseerde uitgaven (bijv. per mede-eigenaar of kavel, totaal water+ verwarming, enz.).

41.
De Commissie meent echter dat als er huurders in het gebouw zijn, de syndicus aan de mede-eigenaars bovenop de tabel ook nog een tabeluittreksel moet verstrekken dat zich beperkt tot de betrokken kavel. Op die manier kan elke huurder de afrekening verifiëren die hij van zijn eigenaar ontvangt, zonder dat hij evenwel inzage heeft in de gegevens over de individuele rekeningen van de andere mede-eigenaars of huurders.

 

14:53 Gepost door Luc in Algemeen | Permalink | Commentaren (1) | Tags: privacy, boekhouding, syndicus, av, mede-eigenaar |  Facebook | |  Print | |

07-08-08

VME (1): De vereniging van mede-eigenaars

Uittreksel van het advies nr. 22 van de privacy commissie (punten 9 en 10):

9.
De mede-eigenaars van een gebouw vormen de vereniging van mede-eigenaars. Deze vereniging bezit rechtspersoonlijkheid en heeft uitsluitend als doel het behoud en het beheer van het gebouw (artikel 577-5, §3 van het Burgerlijk Wetboek) en meer bepaald het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de diensten waar elke private kavel kan van genieten via de tussenkomst van de gemeenschap (naargelang het geval: verwarming water- en elektriciteitsvoorziening,…).

10.
De vereniging bereikt haar doel met behulp van twee organen door de wet bepaald: de algemene vergadering van de mede-eigenaars en de syndicus. Net zoals bij de commerciële maatschappijen en andere burgerlijke verenigingen met rechtspersoonlijkheid, bepaalt de wet heel precies de specifieke bevoegdheden van deze beide bij wet verplichte organen. Deze bevoegdheden en de omvang ervan kunnen nog verder worden omschreven in de statuten van de vereniging (het reglement van mede-eigendom) of door het soeverein orgaan (de algemene vergadering) die daarnaast ook kan beslissen een raad van beheer op te richten die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer.

 

20:45 Gepost door Luc in Algemeen | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, syndicus, privacy, vme |  Facebook | |  Print | |

26-07-08

Privacy en mede-eigendom

De Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer heeft op 11 juni 2008 een officiëel advies uitgebracht over de toepassing van de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer in de gedwongen mede-eigedom.

Onze nieuwe syndicus heeft volgens mij de bepalingen ervan strikt toegepast, toen hij de afrekening 2007 heeft overgemaakt.

 

 

22:16 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, privacy, vme |  Facebook | |  Print | |

02-06-08

Regelgeving registratie aannemers gewijzigd

Bij de Programmawet van 27 april 2007 heeft de wetgever een nieuwe regeling ingevoerd inzake de erkenning van aannemers. 

 Voor meer uitleg zie hier over het sociale, fiscale en stedebouwkundig  luik ervan.

Omdat de fiscale gegevensbank nog niet klaar is, wordt het fiscaal aspect van de controle verschoven naar 01.01.2009. Zie hier

De "grijze" zones, welke aanwezig waren in het dossier "terrassen 1999-2006" van onze VME zijn door deze wijzigingen grotendeels opgelost op een constructieve wijze.

Het is nu kip en klaar dat, als bijvoorbeeld een verkeerde BTW voet gebruikt wordt, de syndicus 100% verantwoordelijk is, als hij niet de nodige bewijzen voegt bij de uitnodiging voor de AV, of ten laatste op dat ogenblik ter beschikking stelt.

Hierdoor worden niet alleen de financiële risico's beperkt, maar het toewijzen van de contracten aan bona-fide firma's bevorderd. En dat kan enkel maar in het voordeel zijn van het behoud van de mede-eigendom (en dus zijn waarde). 

12:28 Gepost door Luc in Werken | Permalink | Commentaren (0) | Tags: terrassen, syndicus |  Facebook | |  Print | |

11-03-08

Algemene Vergadering van 13.03.2008 19u … Quid ????

Nog twee dagen voor de Algemene Vergadering van 13.03.2008.

Voor wie de Franstalige versie van deze Blog heeft gevolgd, weet dat ik links naar een pakket informatie ter beschikking heb gesteld.

De Nederlandstalige informatie is minder vlot beschikbaar op het Internet.

Waarschijnlijk omdat er minder problemen zijn en/of omdat het Gerecht vlugger kan ingrijpen, of vooral omdat de betrokken mede-eigenaars beter hun belangen kunnen opvolgen, omdat de principes van "good governance" in de praktijk beter worden toegepast.

Wegens tijdsgebrek heb ik een keuze moeten maken. Enerzijds ontbrak de tijd om de teksten te vertalen. Maar anderzijds heb ik bemerkt dat minderheidsgroepen zoals de 30/40 jarigen, de Nederlandstalige, de anderstalige, de oudere gepensioneerden, … niet moeten overtuigd worden. Want zij weten wat er aan de hand is en werden geminoriseerd door de ex-machthebbers. Ik heb daar enkele eclatante voorbeelden van.

Dus heb ik mij geconcentreerd op de relatief grotere groep die manifest gedesinformeerd werd door de ex-machthebbers.

Het is een feit dat ik één van de zeldzame mede-eigenaars ben geweest die zich publiek ongerust maakt over het beheer van onze vereniging.

Maar er zijn precedenten … de meest eclatante is de brief van “B”, gepensioneerd in 1999, gevoegd bij de PV van de AV van 1998. Het is ten andere die brief die mij bewust gemaakt heeft van het feit dat de problemen binnen onze vereniging van mede-eigenaars ernstig waren. Niet vergeten dat “B” in feite onze eerste medebeheerder was in 1978 gedurende enkele maanden.

Dat “B” na het overlijden van onze voorzitter 1980-1999, op 01.09.1999 zijn kazak heeft gedraaid door goed te keuren dat de toenmalige syndicus bepaalde wie lid was van de nieuwe Raad van Beheer, wie de nieuwe leveranciers werden, .... en door toe te treden tot deze RvB, wijzigt niets aan de problematiek te gronde. Zijn brief van 1998 blijft nog steeds geldig, maar hij mocht iets minder virulent geweest zijn.

Ik heb de ogen niet gesloten voor de soms obscure handelingen van de vroegere syndicus.

Ten andere de rechter heeft mij herhaaldelijk gelijk gegeven.

Zo is de Algemene Vergadering van 2004 nu al voor de tweede maal vernietigd. En de bewijzen, voorgelegd door mij (belangenvermenging, ...), zijn in se analoog als voor deze van 2005 en 2006 … die nog niet behandeld zijn. 

De dagorde van deze AV 2004 werd terug vermeld op de dagorde van 13.03.2008, maar is manifest niet conform aan het laatste vonnis. Lees zelf het vonnis. Wettelijk moet het minstens 10 dagen op voorhand beschikbaar zijn voor U, vooraleer de AV een beslissing neemt. We gaan waarschijnlijk terug naar een vernietiging als de AV niet ingrijpt.

Uiteindelijk heeft de Vrederechter het mandaat van de vorige syndicus geschorst op 21.02.2007 en een nieuwe syndicus aangesteld. In de praktijk werd het niet hernieuwd op 01.12.2007. Zijn mandaat is dus ook contractueel vervallen. Heeft U ooit het contract van de vorige syndicus mogen/kunnen lezen ???

De wet is zeer duidelijk: de AV worden georganiseerd door de syndicus en de syndicus is aansprakelijk voor zijn daden.

Alle kosten in verband met deze vernietigingen kunnen dus door de AV ten laste gelegd worden van de vorige syndicus.

Wie heeft er belang bij dat dit niet gebeurt ???

Wie heeft er belang bij dat deze enorme kosten ten laste vallen van de VME ???

Wie heeft er belang bij dat men gelooft dat de kosten om de VME te verplichten de wet toe te passen ten laste kunnen gelegd worden van wie klacht heeft ingediend en niet van wie daar verantwoordelijk voor is  ???

Als men bij jou inbreekt, moet jij de boetes van de inbreker betalen en zijn kosten van het proces vergoeden ???? 

Maar feit is dat deze ex-mandatarissen daarna door de vorige syndicus voor de Burgerlijke Rechtbank van 1ste aanleg wel medeverantwoordelijk kunnen gesteld worden !!!

Het is ook een feit dat de ex-machthebbers kwistig kleine voordelen hebben rondgestrooid bij een kleine groep. Maar deze laatste kunnen meestal aantonen dat zij te goeder trouw waren en zo de schade berokkend aan de VME afwentelen op deze ex-machthebbers.

Maar zij moeten tijdens deze AV duidelijk stelling nemen en zo aantonen dat zij zich willen houden aan het kader, bepaald door de wet, aangevuld door onze statuten.

Besluit:

Kom naar de Algemene Vergadering in persoon
en zorg ervoor dat U correct en onpartijdig wordt geïnformeerd vooraleer U uw stem uitbrengt.

 

09:27 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: rvb, syndicus, gerecht, av, av 20080313 |  Facebook | |  Print | |

02-03-08

Jaarafrekeningen ondernemingen zijn gratis toegankelijk

Gelezen op het vastgoedforum van PIM:
"Depuis ce 4 février 08, la Banque Nationale de Belgique a rendu gratuite la consultation (format pdf) des comptes annuels (limité aux 5 dernières années)."

 Zie: BNB

De problematiek van de leveranciers zou aanleiding geweest zijn tot veel minder betwistingen in onze vereniging indien deze gratis informatie al beschikbaar was geweest in 2004.

Een tip: consulteer de jaarafrekeningen 2004-2006 van de firma's vermeld in onze afrekeningen 2004-2006.     

Behalve voor de eerste drie jaarafrekeningen, dienen het netto-kapitaal steeds hoger te liggen dan het wettelijk kapitaal van de firma, of anders de wettelijke waarborg onvolledig.

Je zal bemerken dat voor onze grootste leverancier dat kapitaal toen zelfs negatief was. D. w. z. dat deze firma toen virtueel failliet was.

Een firma die minder dan 50% van het wettelijk kapitaal kan honoreren, moet een jaarlijkse bijzonder verslag uitbrengen, gerangschikt als laatste stuk van de afrekening.

Onze huidige syndicus heeft zijn oprichtingskosten afgeschreven het eerste jaar en kan nu al een afrekening met winst voorleggen.

Bemerkenswaardig is ook dat hij de eerste (en tot nu toe enige binnene onze VME) is die het aandurft om zijn jaarafrekening integraal te laten nazien door een wettelijk erkende account (= expert-comptable).

 

09:57 Gepost door Luc in Financiën | Permalink | Commentaren (0) | Tags: boekhouding, syndicus |  Facebook | |  Print | |

20-02-08

"Omhels me niet" ....

De Franse VZW ARC (Association des Responsables de Copropriété) is een vereniging van vrijwilligers-mandatarissen (Raad van beheer, syndici-vrijwilliger, ...) .

Het is interessant om in onze context hun dossier van februari 2008 over bepaalde misstanden te lezen. vergelijk de documenten in uw bezit met de tekst van het volgedne artikel (enkel in het Frans):

"Comment faire quand les présidents(e)s de conseils syndicaux paraissent trop « proches » des syndics.

Natuurlijk is niet alles van toepassing, gezien het gaat over de Franse context. Maar de principes en toestanden blijven dezelfde. De menselijke psychologie zijnde wat ze is.

In essentie is de Raad van Beheer daar om de syndicus te controleren en niet de mede-eigenaars.

Te onthouden citaat:

"Ne m’embrassez pas" devrait être la devise de tout (e) président (e) de conseil syndical.

22:44 Gepost door Luc in Raad van Beheer | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av 2008 03 13, arc, syndicus |  Facebook | |  Print | |

19-10-06

Verzekeringsvoorwaarden van de syndicus

Vanaf 01.01.2007 zal de verzekeringspolis "Burgerlijke aansprakelijkheid" van elke professionele syndicus de mogelijke schade moeten dekken voor de volgende gevallen:

-de overdracht van een voorschot aan de verkoper van een onroerend goed terwijl de verzekerde te goeder trouw zou verwaarloosd hebben na te gaan of deze laatste geen bevoorrechte schuldeisers had;

- de afwezigheid of de ontoereikende verzekering, met inbegrip van de risico's van brand, waterschade, glasbreuk, burgerlijke aansprakelijkheid gebouw en lift, burgerlijke aansprakelijkheid van de mede-eigendom ingevolge vergetelheid, nalatigheid of een fout van de verzekerde;

- de uitvoering van niet-dringende werken zonder het akkoord van de algemene vergadering of de overschrijding van het bestek;

- misbruik van ontslagrecht ten overstaan van onderhoudspersoneel;

- het niet tijdig of niet opstarten van een procedure tegen de in gebreke blijvende eigenaars;

- het niet in zake roepen van de aannemer in het kader van zijn tienjarige aansprakelijkheid;

- het aanvaarden van de oplevering van niet of slecht uitgevoerde werken zonder voorbehoud te maken;

- de schadelijke gevolgen van alle betalingen aan een aannemer die niet geregistreerd is.

Bron:Nieuwe plichtenleer BIV

Debat (in het Frans):PIM- forum

15:38 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, biv |  Facebook | |  Print | |

14-10-06

Openbaar onderzoek

Er wordt een openbaar onderzoek geopend over de aanvraag van een milieuvergunning klasse 1B voor elk van de drie blokken, gelegen in de verkaveling van twee kavels tussen de Genèvelaan, Vrijetijdslaan, Oud-Strijderslaan en Tuinwijk.

Zie: Bericht van openbaar onderzoek of (F)

Periode: 16.10.2006 8u tot 30.10.2006 13u.

Overlegcommissie: 23.10.2006

Meer info:Forum PIM - sujet "Copropriété et IBGE" (Casimir is één van de alias van onze voorzitter van de Raad van Beheer).

Onze VME beheert de twee blokken van de Oud-Strijderslaan 101-111, gebouwd op het kavel nr. 1 van deze verkaveling.

06:54 Gepost door Luc in Werken | Permalink | Commentaren (0) | Tags: milieuvergunning, syndicus, av |  Facebook | |  Print | |

28-09-06

Adressenlijst

Onze syndicus heeft, na meer dan 5 jaar, uiteindelijk schriftelijk toegestaan dat elke mede-eigenaar de bijgewerkte adressenlijst van de mede-eigenaars mag inzien en een afschrift kan bekomen tegen kostprijs. Positief is zeker dat geen rechter diende tussen te komen.

De syndicus is wettelijk verplicht deze inzage te verlenen, in toepassing van onder andere Art. 577/6 § 1 en 577/8 § 4 6° BW, evenals Art. 2, 3 § 1, 5 c) en 17 § 1 2de lid van de wet van 08.12.1992.

Er zal dus een rechtstreeks contact mogelijk zijn buiten de Algemene Vergadering tussen de eigenaars, bewoners of niet.

Slechts 20% van hen was in persoon aanwezig tijdens de Algemene Vergadering van de voorbije jaren. Minstens 10% is een nieuwe eigenaar sinds minder dan twee jaar. Deze contacten zijn dus noodzakelijk, wil men met kennis van zaken aanwezig zijn op de cruciale algemene vergaderingen van de komende drie jaar. En vooral samen met zijn collega's de noodzakelijke beslissingen nemen voor het behoud van onze mede-eigendom.

22:50 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (2) | Tags: av, syndicus, adressenlijst, privacy |  Facebook | |  Print | |

02-09-06

On habite l'immeuble que l'on mérite

Lu sur un forum français:

Ecrit par lnsacorh le 31 Aug 2006 à 20:20:47
Je répète sans cesse une phrase d'un membre très compétent ici GEDEHEM
"On habite l'immeuble que l'on mérite". En 1 mot, intéressons-nous à notre bien. C'est du boulot, c'est vrai mais c'est à vous pas au syndic.
Ne venez pas pleurer derrière. Car quand le syndic sent que les propriétaires sont présents à la vie de l'immeuble, il ne fait plus n'importe quoi. Une AG se prépare 6 mois minimum à l'avance

Source: Forum UniversImmo - Facturation du syndic

16:04 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: syndicus, werken, av |  Facebook | |  Print | |

19-08-06

Communication transparente impossible?

Assez souvent on dit que c'est impossible de communiquer correctement dans des grands complexes.

Les Venelles est un grand complexe, situé pas loin de chez nous, construit en deux phases et sensiblement du même volume et coût que les 11 bâtiments situé sur notre lotissement. L'ensemble est aussi géré par deux associations de copropriétés.

Un copropriétaire a mis pour Les Venelles un BLog convivial sur pied, lié à un forum.

On peut dire que la manière de communiquer, l'organisation des assemblées généraux, etc ... par les mandataires de cette ACP se distingue nettement de celle où je suis copropriétaire.

C'est un fait que les honoraires de leur syndic sont plus élevées que chez nous. Mais on voit dans les comptes que les autres frais sont nettement inférieur aux nôtres. Avec moins de coûts cachés, ... .

Cela mérite une réflection.

Cordialement,

Luc

18:24 Gepost door Luc in Syndicus | Permalink | Commentaren (0) | Tags: av, communicatie, boekhouding, syndicus |  Facebook | |  Print | |

18-08-06

Adviseert een mede-eigenaar of beslist hij?

Vandaag ergens op een Blog gelezen dat men naar een Algemene Vergadering van mede-eigenaars gaat om er advies uit te brengen over bepaalde werken, ... .

Dat is een typisch misverstand, welke niet uit de wereld geholpen wordt door de mandatarissen van deze verenigingen.

Want het beslissingsrecht hoort toe aan de Algemene Vergadering, en niet aan de syndicus en noch minder aan de Raad van Beheer. Zij hebben andere taken.

In meer en meer mede-eigendommen is men niet meer akkoord met deze "klassieke" maar in feite onwettelijke gang van zaken. Spijtig genoeg wint daar niemand bij op korte termijn.

Maar op lange termijn is er één winnaar, als de wet terug correct toegepast wordt: de mede-eigendom zelf, en dus alle (toekomstige) eigenaars en bewoners.

Groetjes,

Luc

17:50 Gepost door Luc in AV | Permalink | Commentaren (0) | Tags: vme, av, rvb, syndicus |  Facebook | |  Print | |